En kort sammanfattning av den statliga utredningen om ett snabbare bostadsbyggande

• Tillåt kortare genomförandetid och olika genomförandetid för olika områden i samma detaljplan
• Ta bort begränsning för exploateringsavtal att byggherrar finansierar byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg
• Förtydliga möjligheten ha med tidplan för genomförandet i exploateringsavtal
• Återinför explatörsbestämmelserna

Utöver lagförslagen så rekommenderar utredningen fler åtgärder för att snabba på genomförandet:

• Kommunerna bör köpa mark i större omfattning för att kunna planera och bygga bostäder själva
• En utredning bör göras av expropriationslagen och andra relaterade lagar för att öka kommuners möjlighet att köpa mark
• Kommuner bör bli bättre på att kartlägga outnyttjade byggrätter och följa upp genomförande av detaljplaner

Kortare genomförandetid
Idag tillåter lagen en genomförandetid på 5-15 år. Utredningen föreslår att kommuner ska kunna sätta så korta genomförandetider som 3 år, för bebyggelse som är avsedd att uppföras på den tiden. En kortare genomförandetid ska också kunna sättas på delar av ett planområde som kan bebyggas snabbare än resten.

Det är inte tydligt i utredningen vad en kortare genomförandetid skulle ha för betydelse för byggandet i praktiken. Det som genomförandetiden garanterar är att kommunen inte kan upphäva eller ändra av plan under genomförandetiden, om någon sakägare motsätter sig det. Utredningen menar att en kortare genomförandetid därför sätter press på byggherrar eftersom kommunen kan upphäva planen när tiden gått ut. I praktiken händer det här mycket sällan, vilket utredningen också konstaterar. Resonemanget är att det trots allt är ett möjligt verktyg för kommuner, sedan är det upp till dem att avgöra om de vill använda det.

Reglering av exploateringsavtal
Exploateringsavtal är ett avtal som tecknas mellan kommunen och en byggherre i samband med framtagande av detaljplan. Avtalet reglerar åtaganden från kommunen och byggherren om genomförandet av detaljplanen. Byggherren kan åtas att tex finansiera utbyggnad av allmän plats som behövs för att kunna bygga på kvartersmarken. Oftast är signering av avtalet från byggherren ett villkor från kommunen för antagande av detaljplanen.

Historiskt har det inte funnits någon reglering av vad sånna avtal fick innehålla, men 2015 gjordes preciseringar. Motiveringen till begränsningarna var att byggherren sågs stå in en stark beroendeställning till kommunen, eftersom den har monopol på att besluta om detaljplaner. Det är idag inte tillåtet att avtala om att byggherren ska finansiera uppförande av byggnader för vård, skola eller omsorg. Utredningen menar att dessa regleringar inte är motiverade eftersom maktförhållande mellan kommun och byggherre kan se olika ut och bero på flera olika faktorer, som bristen på bostäder och kommunens resurser. Utredningen konstaterar också att både kommunen och byggherren har skydd mot oskäliga avtalsvillkor genom avtalslagen och att ytterligare reglering bara begränsar möjligheten till överenskommelser.

Utredningen föreslår även att plan- och bygglagen förtydligar möjligheten att inkludera tidplan för genomförande i exploateringsavtalet. Kommunerna har möjlighet att avtala om detta, vilket skulle ge dem möjlighet att ta ut böter om byggherren inte bygger klart efter överenskommen tid. Många kommuner och byggherrar tror att nuvarande lagstiftning inte tillåter avtal om tidplan men enligt utredningen finns det inga juridiska hinder för det.

Exploatörsbestämmelserna
Vid lagändringen 2015 togs även de sk exploatörsbestämmelserna bort. De innebar att kommunerna hade rätt att vid vissa förutsättningar lösa in privat mark utan ersättning. Inlösning krävde beslut av länsstyrelsen och att marken skulle användas för allmän platsmark eller för allmänna byggnader som tex skola. Rätten användes mycket sällan men utredningen bedömer att de fyllde en viktig funktion som möjlig yttersta lösning i avtalsförhandling. Utredningen föreslår därför att de återinförs.

Min slutsats
Sammanfattningsvis verkar det som att utredningen mest föreslår återinförande av lagar som togs bort 2015. Det kommer troligen inte att ha någon revolutionerande påverkan på stadsplaneringen. Det är synd att utredningen av riksintressen 2015 var en sån katastrof. En översyn av dessa intressen med syfte att öka kommunens inflytande i hur de ska tillgodoses vore intressant. Att jämka kommuners och byggherrars ställning mot varandra fram och tillbaka är att ignorera elefanten i rummet.