Utskrift från malmo.yimby.se
....

Boverket om markpriser, markbrist och byggande

 
Boverket har nyligen släppt rapporten ”Markpriser, markbrist och byggande”, vilken på ett mycket pedagogiskt sätt förklarar vad vi vet om sambanden mellan begreppen som nämns i titeln. Med ”markbrist” avses brist på mark som är både attraktiv att bebygga och som får bebyggas. Det är egentligen inte mycket nytt som framförs i rapporten, snarare handlar det om att tillgängliggöra etablerad kunskap för en bredare publik.



Rapporten fastslår att det finns god ekonomisk lönsamhet i att bygga inom en allt större radie kring de svenska storstädernas kärnor, och att ”det bär sig med bostadsbyggande i stora delar av Stockholms län”. Det konstateras att priserna på bostadsrätter beror på betalningsvilja och inte på byggkostnader, och att markens pris inte är att betrakta som en kostnad för ett byggprojekt som helhet. Rapporten framhåller även att brist på byggbar mark till stor del beror på att vi väljer att begränsa tillgången, samt att det råder en ”insider/outsider-problematik” där grupper som skulle vinna på ny bebyggelse ”inte har en lika stark röst som de som upplever sig ha något att förlora”.

 

Att det inte är bristande lönsamhet som ligger bakom det låga byggandet är en viktig insikt. För det första: Är de nya subventionerna för byggande verkligen väl använda pengar om byggande redan är lönsamt? För det andra: Om det inte är lönsamheten som är problemet återstår i princip förklaringarna (a) markbrist och (b) vajsing i byggsektorn. Rapporten är här mycket försiktig i sina slutsatser, vilket är synd – givet dess titel hade man kanske kunnat hoppas på en förklaring av vad en eventuell markbrist beror på (lite mer djuplodande än att ”Vi väljer att begränsa bebyggelsen”). Att denna rapport inte presenterar ett svar ska kanske tolkas som att konsensus saknas i frågan.

Vad gäller vajsing i svensk byggsektor vet vi med all önskvärd tydlighet att konkurrensen är bristfällig, men vad denna situation beror på ger rapporten inte mycket svar på. Något som är intressant är dock att rapporten relaterar bristande konkurrens till ett påstående som ofta hörs i debatten, nämligen att byggbolag medvetet skulle förhala byggande med avsikten att förvärra bostadsbristen och därmed driva upp försäljningspriserna och sina vinstmarginaler. Huruvida byggbolag verkligen ägnar sig åt sådant är naturligtvis svårt att veta säkert, men Boverket konstaterar att om så är fallet är detta sannolikt ett utslag av bristande konkurrens:

Konkurrensen bland markägare, potentiella byggare, påverkar om det är lönsamt att vänta. Om potentiella byggare enas om att bebygga sin mark långsamt eller gradvis kommer de eventuellt att kunna hålla uppe priserna och därmed kanske tjäna mer pengar på sitt byggande. Om markägare däremot misstänker att alla andra markägare kommer att bygga mycket och snart, gäller det att snabbt bebygga sin mark annars kan övriga byggares nyproduktion slå ut efterfrågan på ens egen nyproduktion.

Vari består då de hinder mot nytetableringar som upprätthåller den bristande konkurrensen? I utredningarna Skärpning gubbar! och Sega gubbar? konstaterades att en oligopolliknande situation etablerades under miljonprogramsårens storskaliga byggande, och att denna situation (åtminstone delvis) upprätthålls av svårigheter för små byggherrar att få tillgång till kommunalt ägd mark och av långa och osäkra tidshorisonter för att få råmark detaljplanerad. Som dellösning föreslog den senare utredningen ”en mer transparant tillämpad marktilldelningsprocess hos kommunerna och en privat initiativrätt till detaljplanering”.

Att långa och osäkra ledtider är ett viktigt hinder mot nytableringar inses lätt: En förutsättning för att överleva i ett klimat där man inte på förhand vet om överklaganden och andra processer kommer ta två eller 15 år är att man kan driva flera projekt parallellt mellan vilka man sprider riskerna och fördelar sina resurser allteftersom det oförutsägbara tillståndsmaskineriet behagar spotta ut nya klartecken – kort sagt, att vara ett stort bolag. Hur ska en liten firma kunna hantera ett årslångt stopp i sitt enda projekt? Eftersom nystartade bolag tenderar att vara små kommer en etablerat bristfällig konkurrens under sådana förhållanden att vara tämligen cementerad.

En möjlig väg till bättre konkurrens skulle kunna vara att utländska bolag slår sig in på den svenska marknaden. Detta kompliceras dock av de många nationella regler som styr byggbranschen, vilket blir ett hinder mot internationalisering eftersom bolagen har anpassat sina processer för ett visst land. Det var ju av liknande skäl man valde att begränsa kommunernas rätt att ställa särkrav – för att förenkla för branschen.

Efter att ha läst Boverkets rapport samt övriga nämnda utredningarna ekar en fråga i bakhuvudet: vet vi inte mer än så här om problemen i svensk byggsektor? Och: varför gör vi inte det?

Gå med i YIMBY Malmö
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
Denna artikel är publicerad både här och på Yimby Stockholm, Yimby Uppsala och Yimby Göteborg.
Kommentarerna nedan är från alla dessa siter.
 0
Jan Wiklund (20 April 2015 12:47):
Alltså: En stadsplanering enligt Lindhagen 2.0, http:​/​/​www.​yimby.​se/​20​12/​0​9/​lindhagenplanen-​2.​0​_​1310​.​h.​.​ skulle lösa mycket, verkar det som.

Frågan är var bromsklossarna för detta finns.
 0
Krister Malmqvist (22 April 2015 07:44):
Det bästa med tomhet är att det är billigt att bygga och underhålla. Parkeringsplatser är lönsammare än bostäder.
Södra Älvstranden mellan Klippan och Järntorget är ett exempel. Närheten till Oscarsleden gör att det inte går att bebygga med bostäder. Alltså händer ingenting.
 0
Krister Malmqvist (22 April 2015 07:56):
Rekordvinst för P-bolaget i Göteborg!
Göteborgs Stads Parkeringsaktiebolag är lönsammast bland bolagen i den kommunala koncernen Framtiden.
Bolaget förvaltar 40 000 parkeringsplatser i Göteborg
 0
Krister Malmqvist (22 April 2015 08:19):
2014 års resultat för några kommunala bolag:

Göteborgs Stads Parkerings AB
Omsättning 391 miljoner resultat 144 miljoner

Familjebostäder
Omsättning 1298 miljoner resultat 78 miljoner

Bostadsbolaget: Omsättning 1624 miljonoer resultat 165 miljoner

Gårdstensbostäder: omsättning 192 miljoner resultat 16 miljoner
 0
Martin Kolk (22 April 2015 11:24):
Parkeringsplatser är bara billiga om det är i princip gratis när kommenen tilldelad mark och de säger att marken bara får användas för parkering. Om marken skulle säljas med fri byggrätt för antingen bostäder/parkeringar skulle det vara extremt dyrt med parkeringsplatser (centralt iallafall).
 0
Benny (26 April 2015 17:16):
Ja, här i Växjö har vi samma fenomen, det är mer lönsamt för markägaren att ha parkeringsplats på sin tomt än att bygga affärslokaler och lägenheter! Detta pga av de höjdrestriktioner man har i centrala Växjö. Politikerna vägrar att lyssna, så tomtägarna låter saken bero och fortsätter ha dessa "bombhål" mitt i stadens centrum!
 0
W Wallin (27 April 2015 08:32):
Att Boverket går ut och gör denna rapport, är ett lite självkritiskt försök att komma ifrån extern kritik mot Boverket själv.
Det är ju Boverket, som är den enda skyldiga till att vi har denna katastrofala situation i byggsektorn bara här i Sverige.
Man har skapat så många regelverk, krav och bestämmelser över hur man skall bygga hus, som man i detta land har byggt i tusentals år. Hur svårt kan det vara att bygga ett hus ????

Nu skyller Boverket på allt och alla, att det inte byggs det antal bostäder som saknas. Samtidigt som man dagligen sitter och kompletterar med nya regler, sanktionsavgifter och annat mot byggherrar, vilket än mer fördröjer handläggning och byggnation.
Det finns en person, som sticker ut i Boverkets ledningsgrupp och som av någon anledning i sin själ hatar allt vad byggare och byggföretag heter och det är chefsjuristen Yvonne Svensson.
Om man går in på Boverkets hemsida och klickar sig fram till de, som är hennes käpphäst, de om sanktioner i regelverket, när någon t ex har glömt en handling i redovisningen, då anser hon i sitt arbete, att man måste betala 40 000 kr.
Vidare har denne jurist kommit på ett alldeles eget sätt att beskriva en bostad som färdig, det är säger hon, att man sätter in möbler.
(Undrar hur snickaren gör när han skall äta under byggtiden?)
I hela övriga världen anses en bostad färdig, då man kopplar in vatten och el för driften av bostaden. Då kan man i en bank få ett långsiktigt lån, försäkra den och den registreras också som permanent bostad.
Stor skillnad på vad en kvinna och byggherrar har som redogörelse över byggnationer.

Sedan har man i Boverkets arbete numer sagt att man skall ha en "Omvärldsanalys". Jag kan se framför mig om man står utanför Boverkets lokaler hur de sitter i sina rum och med hakan på fönsterblecket tittar ut över nejden.

Undertecknad hade en gång för ett tag sedan tillfället att i "Ring P1", framföra mina åsikter och Täppas Fågelberg frågade då, vad man skulle göra åt saken.
Min kommentar var att Boverket är redan en haveri och man borde lägga ut räls och köra ut Boverket i Östersjön.

Skämt åsido situationen är inte alls rolig, den är mycket allvarlig.
Boverket går nu ut och har synpunkter på Byggherrar, konkurrens, markpriser och byggandet i sin helhet att det är mycket allvarligt, samtidigt som vi byggherrar vet att det är Boverket som gjort att vi har denna nuvarande situation.
Man avskärmar sig från verkligheten och som regel kommer det bara fler regler, krav, bestämmelser och förbud ut av denna typ av engagemang.

Skall vi komma framåt i byggsektorn, måste den kommunala handläggningen skötas av kommunen i förhand, så att byggherren endast ansöker om bygglov när denne har kapital, intresse och möjligheter att bygga och då bygger han för sina kunder inte kommunens tjänstemän. Detta har inte Boverket ännu kommit fram till, att kommunen har ett ansvar att bereda byggbar mark för byggherrar.
WW
 0
Mats (27 April 2015 10:31):
Hård kritik mot regeringens bostadspolitik från en S-veteran.

http:​/​/​www.​expressen.​se/​ledare/​podcast/​politiknorden/​k.​.​
 0
Jan Wiklund (27 April 2015 11:41):
Dessvärre är felet äldre än Boverket. Det uppstod redan på 30-talet då man började kräva detaljplaner som angav exakt hur varje hus skulle se ut (istället för att som dittills bara lägga ut gator och kvarter och ange med generella regler vilken bottennivå som accepterades), se t.ex. stadsplanen för Traneberg på http:​/​/​sv.​wikipedia.​org/​wiki/​Traneberg.​

Sen har det antagligen blivit värre och värre för varje ny generation pappersvändare.

Egentligen finns inget skäl att kommunen ska kunna ha invändningar mot att det byggs på en tomt man har bestämt att det ska byggas på, och följaktligen inget skäl till bygglov alls. Om det visar sig att bygget strider mot någon generell regel kan det ju alltid rivas på byggherrens bekostnad, efter en inspektion i efterhand.

Men då krävs förstås att det finns stadsplaner av det här slaget, med massor av tomter avsedda för byggande: http:​/​/​sv.​wikipedia.​org/​wiki/​Lindhagenplanen
 0
Krister (5 Maj 2015 07:37):
Minsta lilla förändring i en stadsplan föranleder decennier av utredningar. Att omvandla ett industriområde till bostäder blir därför inte gjort i en handvändning. Fastighetsägaren har inte så mycket att säga till om utan det skall ut på remiss. Kostnaderna för denna process måste betalas av fastighetsägaren. Bättre då att göra om marken till p-platser.
 0
Krister Malmqvist (11 Maj 2015 08:02):
I Stockholm går det tydligen bra att förvandla obsoleta industriområden till blandstad men inte i Göteborg.
http:​/​/​laderfabriken.​se/​home
 0
W Wallin (3 Juni 2015 11:39):
Förra onsdagen hade undertecknad en artikel i G P, om vad, som kan göras för att komma till andra länders typ av anpassat bostadsbyggande.
Boverket har skygglappar för ögonen, när man bedömer den kommunala verksamheten. Inte på något ställe i PBL och detaljplanereglerna, står det att byggherren skall vara med och finansiera den kommunala verksamheten i Planarbeten.
Det är bara Ulf Kamne ordförande i Byggnadsnämnden, som anser att man skall ha med byggherrens kapital i Planprocessen, så att man kan ha de antal tjänstemän, man behöver, för att göra Detaljplanearbete och andra Planarbeten. Den kostnad som byggherren lägger på Planarbetet ökas med 20% och läggs därefter på byggprojektet, efter att Planarbetet har slutförts. U Kamne är helt ovetande om denna kapital karusell.

Skulle vi få igenom vårt förslag, om att man efterliknar andra länder, som inte har problem med att bygga bostäder, skulle vi anta de förslag, som är enkelt och utan långa utredningar, det med att separera kommunal verksamhet, med att bygga husen.
Kommunens arbete är att ta fram byggbar mark, enligt vad man vill ha i Översiktsplanen, eller i Planarbetet. Marken skall då vara fri från hinder i form av fornlämningar, miljökrav eller andra restriktioner.
Byggherrens enda kontakt med kommunala kontor, skall vara att få den service byggherren behöver i form av ett bygglov, som då kan erhållas efter 10 veckor, som är den tid man har enligt PBL.
Detta innebär att kommunen måste arbeta mycket fortare, än man gör idag. Framförhållningen i Översiktsplanen är 10 -40 år och det skulle vara lämpligt att ha samma framförhållning, i att kunna direkt ansöka om bygglov av byggherren.
Detta kommer att genomföras, vare sig U Kamne tycker det är bra eller ej, under hösten.
Flera utredningar på Regeringskansliet har denna separation av kommunalt arbete och byggherrens arbete, som argument till ett ökat byggande.

Alla vi, som har behov av en speciell bostad, kan då kunna anskaffa vad vi behöver efter att separationen införts och beslutats.
WW
 0
W Wallin (3 Juni 2015 11:40):
Förra onsdagen hade undertecknad en artikel i G P, om vad, som kan göras för att komma till andra länders typ av anpassat bostadsbyggande.
Boverket har skygglappar för ögonen, när man bedömer den kommunala verksamheten. Inte på något ställe i PBL och detaljplanereglerna, står det att byggherren skall vara med och finansiera den kommunala verksamheten i Planarbeten.
Det är bara Ulf Kamne ordförande i Byggnadsnämnden, som anser att man skall ha med byggherrens kapital i Planprocessen, så att man kan ha de antal tjänstemän, man behöver, för att göra Detaljplanearbete och andra Planarbeten. Den kostnad som byggherren lägger på Planarbetet ökas med 20% och läggs därefter på byggprojektet, efter att Planarbetet har slutförts. U Kamne är helt ovetande om denna kapital karusell.

Skulle vi få igenom vårt förslag, om att man efterliknar andra länder, som inte har problem med att bygga bostäder, skulle vi anta de förslag, som är enkelt och utan långa utredningar, det med att separera kommunal verksamhet, med att bygga husen.
Kommunens arbete är att ta fram byggbar mark, enligt vad man vill ha i Översiktsplanen, eller i Planarbetet. Marken skall då vara fri från hinder i form av fornlämningar, miljökrav eller andra restriktioner.
Byggherrens enda kontakt med kommunala kontor, skall vara att få den service byggherren behöver i form av ett bygglov, som då kan erhållas efter 10 veckor, som är den tid man har enligt PBL.
Detta innebär att kommunen måste arbeta mycket fortare, än man gör idag. Framförhållningen i Översiktsplanen är 10 -40 år och det skulle vara lämpligt att ha samma framförhållning, i att kunna direkt ansöka om bygglov av byggherren.
Detta kommer att genomföras, vare sig U Kamne tycker det är bra eller ej, under hösten.
Flera utredningar på Regeringskansliet har denna separation av kommunalt arbete och byggherrens arbete, som argument till ett ökat byggande.

Alla vi, som har behov av en speciell bostad, kan då kunna anskaffa vad vi behöver efter att separationen införts och beslutats.
WW
 0
Patrik Höstmad (3 Juni 2015 21:39):
Woyland här är din replik som publicerades ikväll. Bra att du lyfter frågan.
http:​/​/​www.​gp.​se/​nyheter/​debatt/​1.​2734640​-​kommunens-​pl.​.​
+1
Patrik Höstmad (3 Juni 2015 21:40):
Ett exempel på en plan där man kunde dragit upp ett (bättre) gatunät och sedan låtit 20 små byggherrar skapa variation istället för den här tristessen.
http:​/​/​www5.​goteborg.​se/​prod/​fastighetskontoret/​etjans.​.​
 0
W Wallin (4 Juni 2015 11:40):
Hej Patrik
Jag vet inte vart Du har fått Dina erfarenhet från, när det gäller att man skall samarbeta, som liten byggherre.
Tror Du att de större byggherrarna vill samarbeta? Gör man det, är det ju den, som har det lägsta priset, som först får avsättning för sina produkter.

Själv skulle vi aldrig vara med "och samarbeta med andra småbyggare", det är en ren omöjlighet. Vi är ju konkurrenter.
Vi byggare vill endast ha en markyta, som vi själva ritar upp det, som var och en av oss småbyggare vet att min speciella kund vill ha. Då kan vi inte arbeta ihop med andra, som har andra typer av kunder.

Vi behöver ingen kommunal Planläggning, vi behöver ingen Detaljplan, utan endast en markyta, som vi kan få bygglov på, så fort som möjligt. Inget annat. Allt annat är flummeri, politiska visioner och helt utan verklighets anknytning.
Företagandet (småföretagandet) är det, som driver Sverige framåt, offentlig sektor är de, som driver Sverige bakåt och kostar mycket kapital.
W Wallin
 0
Patrik Höstmad (4 Juni 2015 13:55):
Woyland, var läser du att jag förespråkar sammarbete mellan småbyggare? Det har jag inte gjort. Jag vill bara att kommunen säljer mindre byggbara fastigheter i en planerad struktur (gator, fastighetsgränser, teknisk service, osv.) och att den strutkuren förhandlsplaneras så att bygglov kan ges direkt inom fastighet.
+1
Jan Wiklund (5 Juni 2015 18:27):
Som jag har påpekat förut förstår jag inte varför det ens ska behövas bygglov för en tomt som redan på förhand har bestämts för byggande. Varför inte bara bygga - med förbehållet att om det inte stämmer med reglerna så rivs det på byggherrens bekostnad?

Reglerna bör givetvis vara ganska tillåtande med allt som inte har med teknisk säkerhet att göra.
 0
W Wallin (11 Juli 2015 14:02):
Helt riktigt J Wiklund,
Du har samma lösning, slutledning och begriper det lika bra, som Regeringskansliets utredare Lars Magnusson, redovisade för Riksdagen men, som inte fick förslaget längre än till Lagrådet.

Han kom fram i sin utredning till, att Planarbete är totalt meningslöst. Vidare att Planarbeten, som har gått över sin bygglovs tid, de fem eller tio åren, som står i Planarbetet, där skall de, som man har ritat in och på den fastigheten, skall då alla streck tas bort och en byggherre, kan då gå direkt på sitt bygglov. Marken är ju Planlagd och redovisad för kommunala kontor och andra.
Det enda, som saknas på respektive fastighet är då bostäder, eller byggnader och det är då byggherren sak, att ansöka om bygglov för de, som de önskar bygga för sina kunder.

Kunde vi göra detta idag, hade vi över 18 000 liknande Planärenden, att sjösätta omgående, bara i Göteborg.
Hej och hå.
W Wallin
 0
Olof Carlsson (20 Juli 2015 13:42):
Jan Wiklund. Jag är lite fundersam på om det är rätt att slopa bygglov. Däremot tror jag att bygglov och detaljplaner har fel fokus. Det är fokus på maxhöjd, om att smälta in och om grannar blir av med utsikt.

Du har tidigare helt riktig påpekat att en tomts unika placering skapar en monopolsituation. Därmed tror jag att kommunen måste styra (enklast vid en bygglovsprocess) ramarna för vad som skall uppföras. Annars ser jag risken att en byggare lågexploaterar där kommunen har investerat kraftigt och nöjer sig med att låta jordräntan stå för avkastningen.

Felet nu är att kommunen fokuserar på detaljer som kan överklagas enbart för att obstruera. Bättre vore om kommunen försökte fokusera på vad som får ett område att fungera. Kommunernas fokus borde vara att skapa maximal dynamik och att ny byggnation sker i samklang med hur stat och kommun har investerat i infrastruktur. I viss mån kanske stat eller kommun borde syra via att beskatta marken mer flexibelt. Då skulle det bli mindre lönsamt att bara lita till avkastning från jordräntan.
 0
Ekonomix (20 Juli 2015 15:13):
Jordränta är ett urartat begrepp som används olika av olika skribenter. Förklara därför gärna hur begreppet används här. Jag får inte riktigt kläm på vad som avses och därmed inte heller på hur kommentaren skall förstås.
 0
Olof Carlsson (20 Juli 2015 17:24):
Ekonomix. Ja, jordränta kanske främst avser jordbruksmark. Det jag avser är att man i en stad kan äga mark eller exploatera den lågt och nöja sig med den avkastning eller den värdeökning på marken som uppstår för att stat och kommun eller andra privata intressenter investerar i närområdet.

Det allmänna bör sträva efter regler och system som lockar entreprenörer att verka så att egenintresset kan sammanfalla med det allmänna intresset. De flesta i staden tjänar på att entreprenörer agerar för att dynamiken ökar. Men de som endast utnyttjar värdeökningen på marken fungerar mer som parasiter. Därför bör regelverken inte gynna det senare.
 0
W Wallin (21 Juli 2015 12:44):
O Karlsson
I dag är mark inte värd ett öre per kvadratmeter, om den inte ha ett färdigt Planarbete och möjligheter att ansöka om bygglov.
De fastigheter, som finns i staden ingår i stadens färdiga Planarbete och har då ett mycket högt pris.
Kommer man lite utanför centrum, saknar mark värde på grund av att den saknar Planläggning.
I och med Planläggningskravet har man kullkastat alla affärsmässiga regler, konkurrensregler och vanliga marknadskrafter.
Se artikeln i GP från i förrgår den 19 e.
Där angav man ett pris med anledning av att det fanns ett projekt. Projektet sprack och det blev inget av ursprungsprojektet. Bara ett stort kapital slöseri.
Sorgligt med Planarbete och den tid det tar, för en kommun att åstadkomma denna meningslösa handläggning.
W Wallin
 0
Olof Carlsson (21 Juli 2015 17:56):
W Wallin.
Jag håller med om att planprocesser och byggrätter påverkar markpriset. Men att påstå att oplanerad mark har priset 0 kronor/kvm är direkt oseriöst. Att identiska villor, lägenheter eller lokaler har olika priser är förstås huvudsakligen beroende av värdet på den mark de står.

Oavsett hur längt från en stad du kommer så tror jag att det är svårt att få mark gratis utan villkor.

Jag ville bara belysa att likväl som att sega och överdetaljerade planrocesser är ett problem för entreprenören och en orts dynamik. Så kan för låg exploatering vara ett problem för orten.

Den enskilde markägaren kan även om byggrätt finns nöja sig med intäkter från exempelvis P-avgifter i avvaktan på att markvärdet skall stiga ytterligare.

Så förutom att planprocessen ibland är dysfunktionell. Så har fastighetsskattens och de kommunala avgifternas utformning effekter som gör att det som gynnar den enskilde inte alltid gynnar helheten.
 0
W Wallin (24 Juli 2015 22:00):
Det är så att markkostnad ej kan värderas utifrån kvm eller något annat, om den inte är Planlagd eller har Bygglov.
Att införskaffa ett markstycke utan Bygglov och Planarbete har ingen gjort och kommer inte att göra, i alla fall som mindre byggherre.
De större byggbolagen har, enligt Statskontorets utredningar mängder av markområden som de sitter på och avvaktar att kommunen, säger att nu skall det byggas t ex i ett område, som de större har som gränsar till kommunens besked, i lager.
Man kan läsa i dagstidningar, på "mark till salu" och se att det finns inget annat än ett litet antal små tomter för enfamiljshus, med färdigt bygglov, att tillgå.
Inga större markområden, eller exploateringsmarker finns, eftersom man inte vet, eller kan få besked på om kommunen överhuvudtaget, vill Planlägga, eller överhuvudtaget arbeta med Planläggning för just det området.
Därtill kommer tiden för Planläggning, som kan vara 5 -6 upp till 30 år, ingen annan än de, som har obegränsade ekonomiska resurser, kan gå in i ett sådant projekt. Ändå måste exploatören se, om denne kan få tillbaka kapitalet, inom överskådlig tid. Det kallas för god företags sed.
Projektkalkylen måste hålla, med en total kostnads kalkyl den dag, som man ansöker om bygglov och Planarbete, som kommunen envisas med att alltid göra. Bara den kostnaden är omöjlig, att på förhand ange. Bara av den anledningen finns inte kapital, som skulle räcka till att slutföra projektet, se bara på Källvik på Orust, man kan inte baa öka kalkylen år efter år.
Ett tydligt exempel och politikerna där, skyller på exploatören, när Planärendet tog " 13 " att slutföra för tjänstemännen.
Ingen markägare ger bort sin mark gratis, eftersom markägaren har alltid tagit reda på vad tjänstemännen säger, om Planläggning och bygglov. Därför finns ingen mark till salu.
Markägaren är inte sämre än att han vet att den inte är intressant för vare sig kommun eller byggherre, efter som man inte kan få Plan, eller bygglov på marken, inte ens vad detta skull kosta exploatören.
Vad gäller fastighetsskatt, kan kalla ej exploaterad mark för hyresfastighet eller annat, som inte är beskattningsbart.
Slutligen har inte priser på bostäder, som producerats av de större byggbolagen, någon skillnad i byggkostnad och försäljningsvärde.
Det är endast om små byggbolag, får vara med och bygga, som man kan få skillnad i produktionskostnad och köpa, hyra kostnad.
Större bolag egen finansierar, små måste låna bank, där råder helt skilda förutsättningar.
Så Olof Karlsson, att skriva några rader i YINBY och den verklighet vi lever i, är två skilda saker. W Wallin
+2
Olof Carlsson (28 Juli 2015 07:44):
W Wallin
Du nämner mitt namn, men du skriver om annat än det jag skrivit. Till att börja med så får du bestämma dig för om icke planlagd mark har ett pris eller ej. Ett pris kan naturligtvis bero på förväntad framtida efterfrågan.

För det andra så skriver jag att samhället skulle kunna ändra beskattningen av mark och hus så att entreprenörer stimuleras att exploatera marken där samhället har investerat kraftigt i infrastruktur. Om man exempelvis löpande beskattar marken mer så blir det mindre lönsamt att äga mark utan att bygga på den.
Snabbare och enklare planprocesser löser inte nödvändigtvis problemet med att exploateringen är låg där stadens dynamik skulle tjäna på att den är hög.

Att sedan nuvarande regelverk missgynnar mindre "byggherrar" håller jag inte för otroligt, men det är inget som jag har spetskunskapen om. Och har heller inte skrivit om.
Jag får travestera dig lite. Att skriva en spretig text och bemöta vad någon verkligen har skrivit är två skilda saker.
+2
Jan Wiklund (30 Juli 2015 09:40):
Olof: Jag tror att det du strävar efter lika gärna kan uppnås med generella regler, både byggregler och skatteregler. Inget hindrar heller att sådana regler kan kompletteras med lokala regler som gäller i en kommun eller en del av en kommun.

Om man t.ex. vill undvika att en tomt exploateras för lite går det ju an både att lägga en byggregel om minsta tillåtna exploatering - i den delen av stan - och att lägga en skatteregel om skatt på tomtyta eller markvärde istället för skatt på fastighetsvärde. Till exempel.

Vad jag vill undvika är en långdragen administrativ process som bara kan hanteras av de största byggbolagen. Som bekant lyckades Berlin korta projketeringstiderna från tio till två år genom att ta bort en massa bygglovsbestämmelser. Det vore dessutom bra om stadsbyggnadskontoren fick tid att ägna sig åt sin kärnverksamhet - att se till att det finns byggbara tomter och infrastruktur. Den tiden har de inte idag.

Det finns forskning - Rothsteins t.ex. - som visar att socialpolitiken blir mer accepterad om den opererar med generella regler istället för individuella ingripanden, och varför skulle inte samma sak gälla stadsbyggnadspolitiken?
 0
Patrik Höstmad (30 Juli 2015 18:23):
Jan W, mycket bra sammanfattat! Det behövs en förhandsplanering med genenrella regler och sedan bygglov direkt från denna.
 0
W Wallin (30 Juli 2015 19:18):
Där ser Du P Höstmat.
Det är inte bara undertecknad som anser att kommunen skall sköta sitt arbete med att ta fram byggbar mark och byggherren skall endast ansöka om bygglov. Jag kan tala om att Bostadsdepartementet arbetar med en "Propp", som skall ge alla byggherrar möjlighet att arbeta på lika villkor.
Bra va !!
 0
Patrik Höstmad (30 Juli 2015 20:35):
W. Wallén, Ja bra och det är just det som de flesta, inklutive jag, sagt från början. Du får börja lästa lite noggrannare och formulera dig lite tydligare.
 0
Olof Carlsson (31 Juli 2015 22:26):
Jag skall erkänna att jag nu ger mig ut på djupt vatten eftersom jag är mer generalist än specialist. Min praktiska erfarenhet inskränker sig till kommunalpolitik i en kommun på 33000 inv med en tätort på 22000 inv.

Att byta det kommunala fokuset från exakta detaljplaner till mer av generella regelverk i enlighet med det som Jan Wiklund argumenterar för tilltalar mig.

Men jag tror också att kommunernas taxor och avgifter och de statliga skattereglerna leder till att det som är bra för individen eller företaget inte nödvändigtvis är bra för det gemensammas bästa. Nämligen en ekonomiskt dynamisk och energieffektiv tätort. Uppnås inte denna dynamik så finns det väldigt lite resurser för att skapa trevnad.

Har jag förstått byggekonomi rätt så är det per lägenhetsyta inte billigare att bygga åtta våningsplan på en tomt än att bygga ett. Stordriftfördelarna uppkommer inte förrän man tar hänsyn till vad infrastrukturen runt denna tomt kostar.

Om då kommunen eller staten står för infrastrukturens kostnad. Och om beskattningen sker på husen snarare än tomten och exempelvis de kommunala vatten och sopavgifterna i stort baseras per lägenhet. Så finns det väldigt lite incitament för någon att bygga de åtta våningsplanen så att dynamisk täthet på bostäder och verksamhetslokaler uppstår.

Om inte det mer högexploaterade och enligt mig resurssnåla byggandet får ta större del av de stordriftfördelar som det medför så tror jag att det är svårt att locka fram detta byggande endast med generella administrativa regelverk.

Det som Krister Malmqvist beskriver i denna tråds andra inlägg kan uppstå om inte avgifter och skatter stimulerar aktörerna att agera i det gemensammas intresse.

Att löpande beskatta marken/tomten utifrån vilken infrastruktur den är omgärdad av skulle både kunna få mark-/tomtägare att vilja exploatera mer där infrastruktur finns och göra det mindre lönsamt att vänta på att andras investeringar skall höja värdet på den egna marken/tomten.
 0
Patrik Höstmad (31 Juli 2015 23:30):
Olof Carlsson, tillgången till mark (planlagd sådan) och markpriset påverkar också. Har du betalat dyrt för attraktiv mark vill du få igen pengar. Du får igen mer pengar med fler lägenheter på markbiten. Det är billigare att bygga ett hus i två våningar än två separata hus med en våning som kräver två grundläggningar och grunder och två anslutningar till infrastruktur. Bygga mer på samma grund blir billigare upp till en viss höjd som beror på marken, markpriset och vald konstruktionsmetod.

Det finns helt klart en aspekt typ "fångarnas dilemma" här. Varje fastighetsägare och varje byggherre vinner på om det finns en en levande blandstad med verksamhetslokaler som kantar gatorna i stort sett utan avbrott. Men varje fastighetsägre/byggherre skulle i dagens situation vinna på att ha bostäder i stället för versamheter i gatuplan på sitt hus förutsatt alla andra behåller sina. Så det som ter sig rationellt för varje fastighetsägre/byggherre enskilt blir inte rationellt för dem om alla agerar på samma sätt. Ffa brf:er omvandlar en hel del lokaler just nu för att bekosta renoveringar och inte minst pga bristande kompetens att förvalta lokalerna. Därför behövs i den generella planen troligen någon form av spec av gatuplanet och dess koppling till det offentliga rummet. Precis som man spec:ar anslutningen av VA och el.
 0
Ekonomix (1 Augusti 2015 14:07):
När det gäller fångarnas dilemma eller paretoeffektivitet så räcker inte resonemanget ovan för att avgöra om den paretoeffektiviter lösningen inte också är den mest effektiva totalt. Att en fastighetsägare tjänar på att någon annan gör en uppoffring är INTE detsamma som att kollektivet tjänar på att alla gör uppoffringar !
 0
Ekonomix (2 Augusti 2015 13:31):
Jag skall förtydliga med ett par exempel. Först ett där man riskerar att paretoeffektivitet inte ger total effektivitet. Det kan vara daglighandel. Handlaren har utöver de rörliga kostnaderna för varuinköp, fasta kostnader, varav en är lokalhyran. Men handlaren har uteslutande rörliga inkomster. Det gör att handlaren måste slå ut sina fasta kostnader på de rörliga inkomsterna.

Men olika handlare har olika stor andel fasta kostnader. Det gör att olika handlare måste hålla olika pris. Tex har handlare anslutna till ICA att välja på fyra olika prisnivåer. MAXI, kvantum, supermakt eller nära, allt efter sin mix av fasta och rörliga kostnader. (Samt förvisso också konkurrens situationen som påverkar vald vinstmarginal. I närheten av wn lidel brukar ICA-handlaren tvingas välja supermaket snarare än nära. Andra kedjor har liknande system som ICA.

Problemet för handlaren som valt en av de dyrare kategorierna är bara att folk tenderar att göra sina stora inköp med bil och hos någon handlare som valt någon billigare kategori. Det i sin tur driver isär priserna ytterligare eftersom den största vinsten görs vid de största inköpen. Handlaren får därför inte bara högre fasta kostnader per vara utan även högre rörliga kostnader i en negativ spiral.

För att slippa ta bilen, men ändå kunna göra inköpen till kvsntumpriser kan det vara rationellt för de närboende att söka hjälpa handlaren till lägre fasta kostnader. Tex subventionerad lokal.

Stora inköp kan då göras lokalt och även priserna vid små inköp blir lägre. Det kan mycket väl finansiera subventionen med marginal.
 0
Ekonomix (2 Augusti 2015 13:40):
Och så några exempel på motsatsen. Frisörer, Friskis och svettis, fastighetsmäklare, barer etc.

I dessa exempel finns inte stordriftsfördelar. I något av dem riktar sig inte ens verksamheten till de närboende.

Det är då inte effektivt med någon subvention. Det mest effektiva är att låta varje individ behålla ett så fritt val som möjligt. Dvs lokalen bör kosta exakt lika mycket som den skulle gjort som bostadsyta. Den som vill använda tjänsten betalar genom lokalen via priset för tjänsten. Den som vill nyttja sina pengar till annat gör det.

Tyvärr tror jag att det ibland kan vara lätt att blanda ihop sina egna preferenser med det allmänna. Det kan kännas behagligt om grannarna bekostade mitt friskis och svettas oavsett om de går dit eller inte. Men det är inte rationellt !

Tyvärr kan det kanske också i nätverk med riktat intresse uppstå en övertygelse om att just det som de som ingår i nätverket vill ha vore rationellt om alla betalade....

När det gäller verksamhetslokaler generellt tror jag inte alls att det är rationellt att de subventioneras. Utbudet bör nog ligga på en nivå där det gör att priset sammanfaller med priset för motsvarande bostadsyta.

Detaljhandlaren är undantaget.
 0
Daniel Andersson (2 Augusti 2015 23:17):
Det finns fler utmaningar för mindre matbutiker än hög andel fasta kostnader. Lägre omsättning gör att svinnet av färskvaror bli större och/eller att det blir svårt att ha samma utbud som en större affär. Även för torrvaror kräver ett stort sortiment större lokaler, vilket är svårt för en mindre affär. Jag har flera närbutiker i närheten, men föredrar ändå att gå till en större affär (ingen stormarknad) på grund av utbudet.

Ett alternativ (till subventionerad lokal, enligt föregående kommentar) för att få kunder att även storhandla i mindre affärer kunde vara mängdrabatt. Särskilt på landsbygden tänker jag att det vore en bra idé för lokalboende att värna den lokala affären; i täta städer känns det mindre angeläget då en promenad eller cykeltur mest är av godo för de flesta av oss. För rörelsehindrde är förstås situationen svårare, men de kanske kan bo nära en större affär?
 0
Jan Wiklund (3 Augusti 2015 09:46):
Ekonomix: Jag tror inte man behöver bevisa något. Det räcker med att konstatera att våra städer inte är optimala, och fundera på hur man ska få dem att fungera bättre.

Hur ska man till exempel utnyttja marken bättre, för att få kortare avstånd (något vi alla skulle tjäna på)? Hur ska man få bättre blandning av mark- och lokalutnyttjande? Det handlar inte om att få "nån annan" att betala för ens egna nöjen, det handlar om att få ner de totala kostnaderna, likgiltigt hur dessa sen fördelas.
 0
Ekonomix (3 Augusti 2015 10:05):
De totala kostnaderna är ju främst ett resultat av individens disponibla inkomst.

Det du talar om är som totala kostnaden är den delkostnad som spenderas i närområdet. Men det är individuellt hur stor del av sin disponibla inkomst man vill disponera just i närområdet.

Några vill kanske hellre ha en sommarstuga eller rent av spara och investera?

För dessa är det inte optimalt om grannarnas krogbesök delvis bekostas genom en generellt högre bostadskostnad.

Andelen lokaler bör nog i en sund ekonomi ligga på den nivå som gör att lokalinnehavare och boende betalar lika mycket för sina ytor. Därmed är det heller inget problem med suboptimering.
 0
Ekonomix (3 Augusti 2015 10:30):
Daniel:

Dagligvaruhandeln är ett intressant ämne. Dels för att det är gammalt dels för att det är väl studerat. Inte minst praktiskt av otaliga handlare som sökt optimera sina rörelser.

För hundra år sedan var priserna differentierade på det vis du föreslår. De kraftiga stordriftsfördelarna gör prisdifferentieringen rationell, på samma vis som för bankräntor.

Men på samma vis som för bankkontor var handlarnas prisdifferentiering mycket impopulär bland småkunderna. När större effektivare varuhus infördes kunde dessa hålla enhetspris. Småkunderna försvann dit och därmed försvann också prisdifferentieringen. Dvs prisdifferentieringen mellan kunderna vid en och samma affärslokal. Successivt försvann sedan småhandlarna.

Redan för hundra år sedan försökte man dock blidka småkunderna. Främst genom att storkunderna fick köpa på krita. Rabatten drogs av utan att småkunderna såg det. Men då gillade inte småkunderna att inte de fick köpa på krita osv.

Det är alltså inte enkelt att införa en prisdifferentiering som blir accepterad av kunderna.
 0
Ekonomix (3 Augusti 2015 10:47):
Daniel:

Dagligvaruhandeln är ett intressant ämne. Dels för att det är gammalt dels för att det är väl studerat. Inte minst praktiskt av otaliga handlare som sökt optimera sina rörelser.

För hundra år sedan var priserna differentierade på det vis du föreslår. De kraftiga stordriftsfördelarna gör prisdifferentieringen rationell, på samma vis som för bankräntor.

Men på samma vis som för bankkontor var handlarnas prisdifferentiering mycket impopulär bland småkunderna. När större effektivare varuhus infördes kunde dessa hålla enhetspris. Småkunderna försvann dit och därmed försvann också prisdifferentieringen. Dvs prisdifferentieringen mellan kunderna vid en och samma affärslokal. Successivt försvann sedan småhandlarna.

Redan för hundra år sedan försökte man dock blidka småkunderna. Främst genom att storkunderna fick köpa på krita. Rabatten drogs av utan att småkunderna såg det. Men då gillade inte småkunderna att inte de fick köpa på krita osv.

Det är alltså inte enkelt att införa en prisdifferentiering som blir accepterad av kunderna.
 0
Jan Wiklund (3 Augusti 2015 14:58):
Jag tror inte att någon har föreslagit att krogbesök ska subventioneras (om man inte räknar förra regeringen och deras låga krogmoms...).

Däremot kan det vara mening i att med ekonomiska medel styra mot tätare exploatering - istället för att styra mot glesare, som idag.

Tätare exploatering innebär nämligen lägre transaktionskostnader på så sätt att transporterna blir kortare. Vilket alla tjänar på.
FÖLJ OSS
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Malmö:s medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY Malmö är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Malmö skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsdelar - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar värdefull odlingsmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver ekonomisk och ekologiskt kostsam bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY Malmö vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer. Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY Malmö vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och avspegla intressant och utmanade arkitektur.

YIMBY MALMÖ PÅ TWITTER
 Twitter
 
...

ufu82646
14 Oktober 04:12 av Ufu82646 Ufu82646
independent escorts
13 Oktober 09:29 av Worldescortshub Worldescortshub
Spamanvändare?
4 Oktober 23:00 av Tore Kullgren
Gratis illustrationsprogram?
11 Mars 2020 04:44 av Huai Chuan