Utskrift från malmo.yimby.se
....

 > Allmänt

”oäkta bostadsrättsföreningar” –Nya regler förödande!

Profilbild
Erik Berglund
35 Inlägg
Ort: Uppsala, Gick med: Augusti 2013
Nu i dagarna håller man från statens sida på att förvärra situationen för de bostadsrättsföreningar som bidrar till den mixade infrastrukturen genom att upplåta vissa delar av lokalerna till företagande. Tidigare har ett lättnadsbidrag funnits för privatpersoner som haft sin bostad i en oäkta brf. men detta ska tas bort.

Och vad leder detta till, utglesning mån tro? Att vissa verksamheter bara finns i vissa områden?

LA är ett känt exempel på urban sprawl, och mycket av anledningen till att just LA blev som det blev var faktiskt en likande regelsamling. Nu riskerar Sverige att gå samma väg.

Jag tycker att man borde gå åt andra hållet istället, försök stimulera fler föreningar att skapa affärslokaler, gärna sådana som innebär en närservice så färre måste åka bil hela tiden.


Mer på ämnet:

http://www.privataaffarer.se/bostad/dubbel-skattesmall-for-dem-som-bor-i-oakta-bostadsrattsforeningar-729952

http://www.dn.se/ekonomi/borattsagare-riskerar-rejal-skattesmall/
Profilbild
David Nylund
671 Inlägg
Ort: Stockholm (Liljeholmen), Gick med: April 2013
Det är väl dels ett ganska litet problem, dels inte helt tokigt tänkt att de som är delägare i en förening vars huvudsakliga verksamhet är något annat än att tillhandahålla medlemmarna med bostäder förmånsbeskattas för den uthyrning av lokaler de tjänar pengar på. Mer än 40 % av föreningens intäkter måste komma från annat än medlemsavgifter för att en förening ska betraktas som oäkta, så det är inte direkt blandstadens död vi pratar om. Snarare är det en fråga om att bostadsrättsföreningar inte kan hyra ut ett antal lägenheter till advokater och tandläkare och vad annat folk det finns som ofta har sin verksamhet i lägenhetsliknande lokaler.

Och tja, de får väl finnas i de hus som fortfarande är hyreshus då, eller vanliga kontorsfastigheter. Nu har vi ju också tredimensionell fastighetsbildning, så i teorin skulle en förening kunna sälja av ett antal lokaler i sitt hus och åter bli en äkta förening. Eller sänka lokalhyrorna något. Det finns ofta många sätt för föreningen själv att lösa de här problemen.
Profilbild
Erik Berglund
35 Inlägg
Ort: Uppsala, Gick med: Augusti 2013
David Nylund skrev:

Det är väl dels ett ganska litet problem, dels inte helt tokigt tänkt att de som är delägare i en förening vars huvudsakliga verksamhet är något annat än att tillhandahålla medlemmarna med bostäder förmånsbeskattas för den uthyrning av lokaler de tjänar pengar på. Mer än 40 % av föreningens intäkter måste komma från annat än medlemsavgifter för att en förening ska betraktas som oäkta, så det är inte direkt blandstadens död vi pratar om. Snarare är det en fråga om att bostadsrättsföreningar inte kan hyra ut ett antal lägenheter till advokater och tandläkare och vad annat folk det finns som ofta har sin verksamhet i lägenhetsliknande lokaler.

Om det är en "huvudsakliga verksamet" (= merparten = >50%) du bespetsar dig på så borde ju gränsen gå vid just hälften. -som reglerna är hopdiktade nu kan ju merparten fortfarande vara klassiskt boende det är frågan om.


David Nylund skrev:


Och tja, de får väl finnas i de hus som fortfarande är hyreshus då, eller vanliga kontorsfastigheter.

Eller ”tja” vi kanske inte öka bör trycket på hyreslägenhetesbeståndet genom att sträva mot att även företag ska konkurera där.

David Nylund skrev:


Nu har vi ju också tredimensionell fastighetsbildning, så i teorin skulle en förening kunna sälja av ett antal lokaler i sitt hus och åter bli en äkta förening. Eller sänka lokalhyrorna något. Det finns ofta många sätt för föreningen själv att lösa de här problemen.


Visst, resultatet kommer troligen att bli just så, att många väljer att gå över till ägarlägenheter. Men det är ju inte heller alltid en lämplig lösning, och mycket förvånade är ju att vänsterregering ger incitament till nått dylikt. Ännu märkligare är att en vänsterregering kan tänkas öka trycket på hyresbeståndet från olika småföretag.


Jag vet inte vilka belägg du har för att konkludera att just detta inte handlar om "balandstadens död" (förtydliga gärna de), men det som torde vara uppenbart är att blandstaden förlorar ett incitament till att vara just en blandstad. Min syn på saken är inte heller att det enbart finns två typer av städer: blandade/oblandade, utan en massa variation däremellan. Och med denna politik så införs incitament som kommer att dra mot att städer kommer att vara mindre blandade, och mer strukturellt likriktade.
Profilbild
David Nylund
671 Inlägg
Ort: Stockholm (Liljeholmen), Gick med: April 2013
Slarvigt av mig att skriva huvudsaklig verksamhet, betydande verksamhet vore ett juridiskt bättre valt uttryck. Sakfrågan är ändå densamma, om en förening har en stor kommersiell uthyrning som subventionerar de boendes kostnader för bostaden, så är det i mina ögon inte orimligt att de förmånsbeskattas för denna kommersiella vinst. Om nivån är rätt och om man borde införa någon form av tröghet i systemet så att man ska passera ett visst gränsvärde flera år i rad innan man trillar dit som oäkta förening, men det kanske rent av redan finns.

Beträffande var små tjänsteföretag slår sig ner så är väl det ett problem om de lägger beslag på lägenheter i oäkta föreningar lika mycket som om de gör det i hyresfastigheter. Problemet där är väl snarast att det finns en skev marknad på hyressidan där det är marknadshyror på lokaler men inte på bostäder.

Beträffande frågans litenhet i förhållande till blandstadens utveckling. Det bedöms finnas ca 5000 boende i oäkta föreningar, låt oss säga 4000 lägenheter för att räkna högt. Dessa ligger sannolikt på centrala, dyra adresser i våra storstäder - annars förefaller det osannolikt att de skulle ha den typen av hyresintäkter. Jag tror det kommer fortsätta finnas blandad verksamhet på dessa platser, oavsett beskattningsordningen för olika upplåtelseformer.

Sen är jag förvånad att det alls blivit såhär. Undantagsreglerna för oäkta föreningar har rullats framåt från år till år ganska länge, oavsett regering. Och jag tycker rent principiellt att det är olyckligt att reglerna ändras så fort, men där har väl problemet främst varit att man inte permanentat de regler man faktiskt haft, utan alltid låtit dem vara tidsbegränsade undantag. Men att avståendet från att förlänga ett undantag skulle vara förödande nya regler - nej, där håller jag helt enkelt inte med.
Profilbild
Erik Berglund
35 Inlägg
Ort: Uppsala, Gick med: Augusti 2013
David Nylund skrev:

Slarvigt av mig att skriva huvudsaklig verksamhet, betydande verksamhet vore ett juridiskt bättre valt uttryck. Sakfrågan är ändå densamma, om en förening har en stor kommersiell uthyrning som subventionerar de boendes kostnader för bostaden, så är det i mina ögon inte orimligt att de förmånsbeskattas för denna kommersiella vinst.

Nej, den enskillda personen får i praktiken ingen subvention av boendet då priset för lägenheten blir mycket högre som en konsekvens av att avgiften blir relativt låg. Det finns alltså i praktiken ingen förmånsvinst för relativt nysålda lägenheter, effekten kan dock uppsåt för personer som bott länge i samma lägenhet. Men som lättnadsreglerna var konstruerat så hjälpte dessa i princip bara de som köpt för större belopp.

Även i de fall en person bott länge i en lägenhet av detta slag så var försäljningsskatterna högre för dessa lägenheter än för andra bostadsrätter, så egentligen fick de betala för förmånen i efterhand, även med de gamla reglerna.

David Nylund skrev:


Om nivån är rätt och om man borde införa någon form av tröghet i systemet så att man ska passera ett visst gränsvärde flera år i rad innan man trillar dit som oäkta förening, men det kanske rent av redan finns.

Trögheten som du nämner var just vad lättnadsreglerna gjorde (för enskillda privatpersoner), då dessa framförallt kom att gälla de som betalat mycket för lägenheterna.

David Nylund skrev:


Beträffande var små tjänsteföretag slår sig ner så är väl det ett problem om de lägger beslag på lägenheter i oäkta föreningar lika mycket som om de gör det i hyresfastigheter. Problemet där är väl snarast att det finns en skev marknad på hyressidan där det är marknadshyror på lokaler men inte på bostäder.

Visst finns det en effekt av småföretag, men de flesta föreningar som har det här problemet är det beroende på att det finns större affärslokaler i bottenplanet. Och nu får vi väl se vad som händer med affärslokaler som ligger i marginalen.


David Nylund skrev:


Beträffande frågans litenhet i förhållande till blandstadens utveckling. Det bedöms finnas ca 5000 boende i oäkta föreningar, låt oss säga 4000 lägenheter för att räkna högt. Dessa ligger sannolikt på centrala, dyra adresser i våra storstäder - annars förefaller det osannolikt att de skulle ha den typen av hyresintäkter. Jag tror det kommer fortsätta finnas blandad verksamhet på dessa platser, oavsett beskattningsordningen för olika upplåtelseformer.

Bara för att det drabbar ett litet antal är dåliga regler inte eftersträvansvärda.

Men man kan ju undra om det ens lönt att administrera den här särlagstiftningen för en så ringa antal? -Speciellt med tanke på vad styreffekterna av detta kommer att innebära för vissa platser.


David Nylund skrev:


Sen är jag förvånad att det alls blivit såhär. Undantagsreglerna för oäkta föreningar har rullats framåt från år till år ganska länge, oavsett regering. Och jag tycker rent principiellt att det är olyckligt att reglerna ändras så fort, men där har väl problemet främst varit att man inte permanentat de regler man faktiskt haft, utan alltid låtit dem vara tidsbegränsade undantag. Men att avståendet från att förlänga ett undantag skulle vara förödande nya regler - nej, där håller jag helt enkelt inte med.

Det är ju möjligen konsekvensens av en regelförändring som kan vara förödande, inte specifikt hur byråkratin och beslutsgången ser ut. Men visst, det bästa hade ju varit att gjort systemet med lättnadsregler permanenta (vilka många redan såg de som då dessa rullat på så länge).


Avslutningsvis, den generella prismekanismen dödar eventuell subvention av boendet för privatpersonen, och denna regelförändring ger minskat incitament till blandade huskonstellationer. Effekterna kommer (som alltid) att först bli synliga i marginalen dvs. mindre attraktiva affärslägen kommer att plockas bort i förorter och på mindre orter där skatteeffekten kommer att väga tyngre relativt. Lyckat.

 > Allmänt
”oäkta bostadsrättsföreningar” –Nya regler förödande!

FÖLJ OSS
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Malmö:s medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY Malmö är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Malmö skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsdelar - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar värdefull odlingsmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver ekonomisk och ekologiskt kostsam bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY Malmö vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer. Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY Malmö vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och avspegla intressant och utmanade arkitektur.

YIMBY MALMÖ PÅ TWITTER
 Twitter
 
...