Utskrift från malmo.yimby.se
....

Den akuta bostadsbristens möjligheter

 
Vi har en bostadsbrist i nästan hela Sverige sedan snart tjugo år tillbaks i tiden, och längre än så om man ser till de största städerna. Den omfattande flyktinginvandringen ser inte ut att minska inom överskådlig tid och gör att bostadsbristen nu är inne i ett akut skede. Om vi inte vill att människor permanent ska bo i baracker i skogen och att svensk ekonomi ska äventyras så krävs radikala lösningar och det snarast.

Här öppnar sig ett möjlighetsfönster för oss som är kritiska till existerande bygglagstiftning (och för de som är kritiska till hyresreglering och befintliga regler för reavinstbeskattning, något som jag dock inte kommer att ta upp här). Det är uppenbart att dagens system inte fungerar, det byggs alldeles för lite och för dyrt. Vi måste upp kraftigt i volym vilket på medellång sikt även skulle lösa prisfrågan. Risken är att svaret blir ett miljonprogram 2.0. där man inte lärt sig av tidigare misstag. Men den akuta bostadsbristen erbjuder också möjligheter. I bästa fall kan vi få en ny bygglagstiftning där detaljplanerna försvinner och ersätts av juridiskt bindande övergripande stads- eller områdesplaner, något som YIMBY argumenterat för sedan starten och som verkade hopplöst långt borta bara för något år sedan, trots att det fanns som föreslaget alternativ i en statlig utredning.

Det finns ingen möjlighet att vi kan bygga så mycket som krävs inom ramarna för nuvarande lagstiftning

Det finns ingen möjlighet att vi kan bygga så mycket som krävs inom ramarna för nuvarande lagstiftning, där kommunala tjänstemän sitter och funderar över balkongräckenas infästning och skriver långa uppsatser om kulturmiljön som ingen läser. Istället borde de ägna sig åt att ta fram juridiskt bindande områdesplaner som slår fast struktur, vägnät, tomtindelning, kulturvärden med mera och låter privatpersoner/byggemenskaper och byggbolag - privata såväl som kommunala - bebygga enskilda tomter av varierande storlek som de önskar inom allmänt hållna ramar. Dessa ramar skulle innehålla dels tvingande nationella regler om tillgänglighet och annat (vilka för övrigt borde ses över och eventuellt reformeras) och dels lokala regler om hushöjd, lokaler, verksamhetstyp, husens placering mot gata osv. Länsstyrelsens roll borde begränsas till att kontrollera att områdesplanerna följer de tvingande nationella reglerna och att väsentliga riksintressen skyddas (också dessa bör ses över).

Kommer detta resultera i (ännu) fulare hus än idag? Knappast, eftersom det är svårt att påverka nybyggnationens estetiska kvalitet genom användandet av detaljplaner, vilket vi hela tiden ser exempel på. Tvärtom får man ökad variation och troligen mer omsorgsfullt och personligt utformade hus när antalet aktörer ökar och privatpersoner/byggemenskaper ges en praktisk möjlighet att bygga egna flerbostadshus på tomter av mindre storlek.

En sådan lösning utesluter inte att kommunala bostadsbolag bygger massvis av billiga hyresbostäder a la miljonprogrammet men det skulle ske inom ramen för en förändrad bygglagstiftning där husen integreras i en blandad stadsmiljö istället för att klumpas ihop i segregerade enklaver. Vid sidan av detta möjliggörs privata initiativ där en stor mångfald av byggherrar och byggemenskaper från hela världen ges insteg på den svenska marknaden. Priserna pressas, byggvolymerna ökar och vi får en attraktiv sammanhängande stadsmiljö. Istället för att gräva ned sig i ovidkommande detaljer på husnivå kan tjänstemännens tid frigöras till planering av stad.

Sist men inte minst försvinner problemet med okynnesöverklaganden - det vill säga överklaganden som endast syftar till att protestera eller bromsa byggprocessen - eftersom det skulle finnas mycket färre beslut att överklaga (ett litet antal områdesplaner istället för ett oändligt antal detaljplaner) utan att demokratin tummades på. Visserligen kvarstår möjligheten att överklaga bygglov som beviljats utifrån områdesplanen men sådana överklaganden borde kunna hanteras på ett skyndsamt sätt av relevant myndighet eller domstol, i synnerhet om områdesplanen hålls översiktlig.

Dagens bygglagstiftning tillkom i en tid när städerna ansågs färdigbyggda och befolkningen minskade snarare än ökade. När vi nu står inför en akut bostadsbrist som förvärras för varje år, som drabbar allt fler människor och som på allvar hotar Sveriges ekonomi krävs en radikal kursändring. Det är här som krisens möjligheter uppenbarar sig: Äntligen kan vi få en bygglagstiftning som möjliggör nybyggnation i stor skala, till rimliga priser och inom ramen för en attraktiv sammanhängande stadsmiljö som är sant funktionell (och inte funktionalistisk).

Tar vi den chansen?
Gå med i YIMBY Malmö
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
Denna artikel är publicerad både här och på Yimby Uppsala, Yimby Göteborg och Yimby Stockholm.
Kommentarerna nedan är från alla dessa siter.
 0
Rurik Löfmark (27 September 2015 18:24):
Hear, hear!
Vem tar befälet?
Rurik
+1
Jan Wiklund (27 September 2015 19:15):
Borde omedelbart publiceras i SvD eller DN!
 0
Martin Kolk (28 September 2015 02:03):
Kloka ord!

Fulare hus blir det nog dock, men samtidigt trevligare stadsmiljö och mycket mer variation, både bland de som bor, och estetiskt. Framför allt blir det ju dock tillräckligt många hus, samt tätare, vilket ju är allra viktigast!
 0
Martin Ekdahl (28 September 2015 07:11):
Mycket bra skrivet. Bravo!
 0
Mikael Van Den Hoogen (28 September 2015 08:45):
Applåder från van den Hoogen!
 0
Jens Ekengren (28 September 2015 09:26):
Överklaganden borde också kunna minska om man som byggare ser till att motivera kringboende om vad den nya byggnaden tillför, och inte bara fokuserar på att uppfylla millimeterkrav på bultgenomföringar och sen känner sig tvungen att "köra över" omgivningen...
 0
Mats (28 September 2015 10:37):
En fin tanke Jens, om man tror att ännu mer information och ännu fler samrådsmöten kan motverka "nimbyism" och överklagande.

Likt förbannat kommer du alltid att ha någon/några som vägrar ta till sig, och som alltid kommer överklaga eftersom det handlar om någon utsikt, barnens pulkabacke två veckor på vintern eller omsorgen om några fåglar som byggt bo i ett träd.
+2
Jan Wiklund (28 September 2015 12:28):
Alla hus kommer per definition att störa utsikten för någon. Liksom de redan befintliga husen förstås gör för någon annan. Det kommer man bara åt på det sättet som textförfattaren säger - man tar den politiska striden när man gör översiktsplanen, och när den är godkänd och har trätt i kraft är överklagandetiden slut.
 0
Jan Wiklund (28 September 2015 12:31):
Alla hus kommer per definition att störa utsikten för någon. Liksom de redan befintliga husen förstås gör för någon annan. Det kommer man bara åt på det sättet som textförfattaren säger - man tar den politiska striden när man gör översiktsplanen, och när den är godkänd är överklagandetiden slut.
 0
Ekonomix (28 September 2015 12:35):
Det finns en principiell skillnad mellan detaljplaner/stadsplaner och bygglov. De förra reglerar i någon mening, på en kollektiv nivå, ens rätt till nyttjande av annans mark. Finns den regleringen är det rimligt att man skall kunna förvänta sig att den följs. Bryts den bör envar som haft sådan rätt kompenseras. Det sker i ringa mån i Sverige, därför blir det med självklarhet överklaganden. Och den överklagande har inte sällan den moraliska aspekten på sin sida.

Bygglovsprövningen är en annan sak. Den skall pröva tekniska krav och om byggnaden följer detaljplanen. Då är utfallet mer svart eller vitt. Där borde man kunna göra något för att få bort okynnesöverklaganden.
+1
Mats (28 September 2015 21:58):
"Skillnaden mellan Jönssonligan och dom olika regeringarnas bostadspolitik dom senaste 15 åren är att Jönssonligan i vart fall hade en plan..."
 0
Ekonomix (29 September 2015 10:06):
Der är väl hårt sagt, att man inte skulle haft en plan. Planen de senaste 25-åren har ändå varit att få ner statsskuld och inflation och på så vis få ner räntorna till en nivå som medgivit finansiering av bostäder till en kostnad som är rimlig och på så vis slippa många av de direkta stödprogrammen.

Det har väsentligen lyckats. Det man glömde var att man samtidigt hade en PBL som verkar oerhört hämmande. Ett problem som i viss mån döljde sig bakom de mer uppenbara finansieringsproblem som fanns tidigare.
 0
Martin Kolk (29 September 2015 13:21):
PBL gjordes ju på 80-talet i en tid då idén var på att man inte skulle behöva mer storskalig bebyggelse, utan enbart mindre kompletteringar av vad som redan fanns. Det är mycket vad som orsakar alla problem idag.

Idag finns det ju inte ett finansieringsproblem, i alla fall inte i Stockholm, med dagens priser. Även hyresrätter går att bygga med god lönsamhet centralt. I Stockholm är det ju nästan enbart ett problem med brist på byggbar mark (mycket pga av regleringar), samt bristande konkurens där det är svårt för andra än mycket stora byggbolag att hantera all komplexitet kring byggandet.
 0
Jan Wiklund (1 Oktober 2015 12:49):
Även i UK börjar man leta efter yimbylösningar på bostadskrisen, se http:​/​/​www.​theguardian.​com/​commentisfree/​20​15/​sep/​30​/​h.​.​

"The one massive reservoir of vacant residential property in Britain is under-occupied property and underdeveloped city land. (....) Permitting an extra storey, apartment or back extension on every existing property would drastically increase density and capacity."
 0
W Wallin (5 Oktober 2015 08:34):
Tack för ett bra inlägg.
Det är kommunala tjänstemän och i viss mån politiker, som skall ta fram förutsättningar för byggnation och ett bostadsförsörjningsprogram, för varje stad och kommun. Det är också vad Regeringskansliet borde och skall ta fram i sina pågående utredningar.
Därefter skall "Marknaden" alltså byggherren göra sitt jobb. Byggherrens önskan är att få bygglov, så fort som möjligt, så att byggherrens kalkyl håller och det blir det som byggherren har i projektet.
Byggherren, som har en lämplig markbit, kapital, material, arbetskraft och även de kunder, som skall bo i de byggherren producerar, finns det skall byggherren utan dröjsmål kunna starta när projektet är på plats.
Då har man skilt på det, som kommunen har som ansvarsområde och byggherren bygger när det passar denne bäst.
Resultatet blir då att vi kommer att få ett stort antal bostäder för alla olika önskemål. De som kan betala mer, de som inte har så stort kapital till bostaden. Vidare kan man på kort sikt få bostäder för de som har speciella önskemål av sociala skäl, önskemål om område och annat.
Detta skulle bidraga till att man bygger i nivå med behovet, inte vad Stadsarkitekten och övriga förstå sig påare tycker och tror sig ha rätt att säga.
+1
Stefan Lilja (26 Juli 2016 15:36):
För att öka tillgängligheten av bostäder bör hyresrätter marknadsanpassas. Idag bor äldre människor kvar i stora lägenheter med en relativt låg hyra i Stockholms innerstad.

Vidare är det amorteringskrav vid köp av bostadsrätter inte positivt för efterfrågan av och omsättningen av bostadsrätter, som har sjunkit.
 0
Martin Kolk (26 Juli 2016 18:06):
För att öka tillgängligheten av bostäder bör en hög och progressiv fastighetsskatten återinföras. Idag bor äldre människor kvar i stora lägenheter med en relativt låg boendekostnad i Stockholms innerstad.
+1
Stefan Lilja (27 Juli 2016 22:37):
Fastighetsskatten bör inte återinföras. Däremot bör reavinstskatten sänkas eller avskaffas för att öka rörligheten på botadsmarknaden.
+1
Ottosson (28 Juli 2016 13:14):
Reavinstskatten, som i själva verket oftast är en ren flyttskatt eftersom man inte realiserar den vinst man beskattas för såvida man inte flyttar till hyresrätt alt bara realiserar en mindre del om man köper ett billigare boende, är något av det mest stötande och skadliga som finns på bostadsmarknaden och i hela skattesystemet. Varför staten, med dagens bostadspriser, ska ha många hundra tusen kronor för att man flyttar är helt absurt. Man kan tappa lusten att delta i M Anderssons sk "samhällskontrakt" för mindre. Att det dessutom är billigare att ta större banklån och direkt betala hela skatten än att utnyttja uppskovet och därmed betala årlig avgift till staten gör inte saken bättre, varken för bostadsmarknaden eller hushållens skuldberg. Skatter är inte några universallösningar, men oftast universalproblem som leder till effekter på helt andra sätt än vad som ursprungligen avsågs. Bort med såväl skatter som subventioner på aktuella områden så kommer det bli mer effektiva städer, både i fysisk struktur och flytt/boendemönster, eftersom det då kommer gå mot det mest kostnadseffektiva=resurssnåla. Klåfingriga politiker som genom skatter och regleringar ska försöka detaljstyra utvecklingen enligt deras eget utopia har varit det mest förödande som hänt svenska städer, oavsett om intentionerna stundom varit goda. Politikernas makt och outtömliga hunger efter mer och mer skattepengar att leka med måste minska. Allt de ska göra är att sätta grundläggande långsiktiga spelregler, och sen ska de hålla sig på behörigt avstånd.
 0
Krister (28 Juli 2016 14:34):
Albert Einstein — 'Three great forces rule the world: stupidity, fear and greed.
 0
Martin Kolk (28 Juli 2016 15:18):
Bostäder är kapital, så det är klart att man måste beskatta kapitalvinster på bostäder. Om man skulle göra ett undantag skulle varenda sparad krona i Sverige investeras i fastigheter, och vi skulle få ett enormt tryck uppåt på bostadspriser, och ännu högre risker för bubblor. Varför ska vi missgynna sparande i obligationer och aktier jämfört med bostäder?

Däremot måste ju stämpelskatten ta bort, sämre skatter får man leta efter. Det är ju just en idiotisk flyttskatt, och inte en skatt på kapitalvinster.
 0
Ekonomix (28 Juli 2016 20:42):
Nja, "kapitalvinstskatten"är i första hand en skatt på inflation. En inflation som staten styr själv via sedelpressarna. Det gäller oavsett om kapitalet är en bostad, aktie eller obligation.

Tänket är väl i princip att den som är då fräck att den inte via inflationen succesivt överlåter sitt kapital till staten genom att ha statens sedlar i madrassen eller på en bankbok med riksbanksstyrd ränta, åtminstone skall straffas med en extra skatt...
 0
Patrik Höstmad (28 Juli 2016 21:42): Online
Alvar Palm skrev för något år sedan att:
"Ekonomer oavsett politisk färgning tenderar att gilla fastighetsskatter. Dessas skadliga effekter på ekonomin är i regel små, och skattebasen kan av uppenbara skäl ej lätt döljas eller flyttas till skatteparadis. Dessutom kan fastighetsskatter anses vara rimliga ur ett rättvise- och fördelningpesprektiv då de i hög grad baseras på värden som inte skapats av fastighetsägarna själva utan snarare fallit över dem som manna från himlen då de sett sina förmögenheter växa med marknadens uppgångar. En annan rättviseaspekt är att offentliga investeringar i infrastruktur, t.ex. kollektivtrafik, ofta ökar värdet hos omkringliggande fastigheter. Genom en fastighetsskatt kan delar av dessa värdeökningar återföras till det offentliga istället för att att landa enbart i privata fickor."
...och slog ett slag för att gå över till markskatt för att man inte ska straffas för att man utvecklar sin fastighet.
http:​/​/​gbg.​yimby.​se/​20​15/​0​1/​kronika-​infor-​markskatt_​36.​.​
 0
Patrik Höstmad (28 Juli 2016 21:45): Online
Krister,

"The point is, ladies and gentleman, that greed -- for lack of a better word -- is good.
Greed is right.
Greed works.
Greed clarifies, cuts through, and captures the essence of the evolutionary spirit.
Greed, in all of its forms -- greed for life, for money, for love, knowledge -- has marked the upward surge of mankind."
/Gordon Gekko
 0
Martin Kolk (29 Juli 2016 01:20):
Ekonomix: Det är sant att kapitalvinstbeskattning av lite oklara skäl är knuten till nominella belopp. Vi har ju dock även en real kapitalvinstbeskattning, via investeringssparkonton.

Av en händelse är den senare konstruerade ungefär som en väldesignad fastighetsskatt...
 0
Ekonomix (29 Juli 2016 08:21):
Ja, det är ingen tvekan om att man i någon mån ångrat sig när man designat ISK:n. I någon mån handlar det ju om att man för vissa tillgångar kan välja att istället för reavinstskatt istället betalar en ny form av förmögenhetsskatt.

Insikt eller konkurrens från andra stater kan man dock fråga sig.

Men man har faktiskt inte tagit bort just inflationsbrskattningskomponenten i ISKn. Den ligger där som en komponent via statslåneräntan, som utgör referens för beskattningsnivån av ISKn. Dock blir inflationsbeskattningen något förskjuten i tiden.
 0
Jan Wiklund (1 Augusti 2016 21:45):
Patrik,

Sett ur yimby-perspektiv är det en utmärkt idé att man beskattar bara tomten, inte husen. Att inte utnyttja dyr (central) tomtmark bör bestraffas. Men hur ska man göra med perifer mark som bebyggs mycket? Sådana projekt lägger ju en stor börda på offentligt finansierad infrastruktur och borde rimligen beskattas i proportion?
+1
Krister (14 Augusti 2016 09:16):
Partiernas bostadspolitiska samtal verkar tyvärr inte leda till fler bostäder, bara till sämre städer.
Planering är en metod för att lösa problem på en plats och skapar i första hand värden och möjligheter, för hela samhället och inte enbart för exploatörerna. Nu finns en chans att fatta beslut om en nationell strategi för byggd miljö. Politiker, ta chansen. Regeringen och oppositionen deltog i blocköverskridande samtal om den framtida bostadspolitiken, men kunde inte komma överens. Här ett axplock från debatten:
Bygg i redan bebyggda områden
Förenkla byggreglerna
Gör översiktsplanen bindande
Bostäder för alla kräver statligt ingripande
Subventioner löser inte bokrisen
Rationellt satsa på att bygga fler hus i trä
Låt kommunerna behålla självbestämmandet
Inför privat initiativrätt i detaljplaneprocessen

Det framgår klart vilka förslag som kommer från vänster eller höger. Eftersom vi har val vart 4:e år och blocken är jämstora blir inga beslut fattade.
FÖLJ OSS
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Malmö:s medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY Malmö är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Malmö skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsdelar - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar värdefull odlingsmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver ekonomisk och ekologiskt kostsam bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY Malmö vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer. Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY Malmö vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och avspegla intressant och utmanade arkitektur.

YIMBY MALMÖ PÅ TWITTER
 Twitter
 
...