Utskrift från malmo.yimby.se
....

Gör bostadsbyggande till ett riksintresse

 
Yimby är med i Tankesmedjan Levande staden. Tillsammans har organisationerna i tankesmedjan skrivit en debattartikel som idag publiceras på DN-debatt under rubriken "Färre överklaganden ger fler nya bostäder".

Foto: Jesper Hallén

 

Texten följer i sin helhet:

Det är skarpt läge i bostadskrisens Sverige. Vi riskerar att få en stagnerande ekonomi och en ny generation unga som står utanför både bostads- och arbetsmarknaden. En allvarlig bromskloss i bostadsbyggandet är de överklagandeprocesser som kraftigt fördyrar, försenar eller rent av stoppar nya byggprojekt. Fredrik Reinfeldt har förstått problembilden, vilket framkom i en intervju under Moderaternas dag i Almedalen, men lösningsförslagen kvarstår. Tankesmedjan Levande staden föreslår därför tre nödvändiga åtgärder för en mer effektiv plan- och bygglovsprocess.

Det råder inget tvivel om att det finns en omfattande bostadsbrist i stora delar av Sverige. Vi ser redan hur detta slår mot enskilda individer och hela landets ekonomi när tiotusentals människor hindras från att flytta dit jobben och utbildningarna finns. Bara i Stockholm har var femte tillväxtföretag helt misslyckats med rekryteringar på grund av bostadsbristen. En av tre unga överväger på allvar att lämna storstaden, mycket på grund av den osäkra bostadssituationen.

Sveriges bostadspolitik och dess effekter kritiseras även från internationellt håll, nu senast från Världsbanken. I rapporten Sweden’s business climate lyfts "planeringsprocessens administrativa börda" fram som ett hinder för att nå en fungerande bostadsmarknad. Det handlar om långa byråkratiska procedurer som skapats genom snedvridna tolkningar av lagtext och gammalmodiga arbetssätt som inte ligger i takt med tiden. En särskilt betungande och kostsam process är den som rör överklagande av planer och lov i byggärenden.

Under 2013 överklagades 410 beslut om detaljplaner till länsstyrelserna, vilket är en fjärdedel av alla antagna detaljplaner under året. Av dessa gick 275 vidare till mark- och miljödomstolarna. Den största andelen överklaganden sker i tillväxtregioner, där behovet av nya bostäder är som störst. I Stockholm överklagas mer än hälften av alla detaljplaner. Medianvärdet för detaljplaneprocessen är omkring tre år, enligt flera studier från Kungliga Tekniska högskolan. Själva överklagandeprocessen kan förlängas med ytterligare tre år. Bäst i den internationella klassen är Nya Zeeland, med en genomsnittlig handläggningstid på mindre tio månader för överklaganden av planärenden.

För att effektivisera processen har länsstyrelserna fått 30 miljoner kronor extra under åren 2013–2016. Detta har förvisso lett till förkortade handläggningstider, men problematiken med det höga antalet överklaganden kvarstår.

Ett vanligt förekommande och giltigt skäl för att få överklaga i dag är att sakägaren anser att bostadens marknadsvärde påverkas negativt av bebyggelse i närområdet. Detta leder till befintliga bostadsinnehavare kan stänga ute grupper av människor från områden genom att använda överklaganden som verktyg. De som drabbas värst är unga, nyanlända, studenter och andra resurssvaga grupper som redan står längst från bostadsmarknaden.

Vi har identifierat tre avgörande åtgärder för att få till stånd en mer effektiv plan- och bygglovsprocess, ökad dialog och bättre balans mellan samhälleliga mål och enskilda personers intressen.

1. Utöka och tidigarelägg samrådsprocessen och stärk den representativa demokratin för att inkludera grupper som i dagsläget står längst från bostadsmarknaden. Genom att aktivt arbeta med enkäter, samråd eller andra lämpliga metoder kan medborgare och andra intressenter involveras redan under framtagandet av översiktsplaner och i ett tidigt skede i utvecklingen av detaljplanerna. Det ger beslutsfattarna en bättre och mer nyanserad bild av allmänhetens uppfattning kring olika bygg- och utvecklingsprojekt. För att detta ska bli verklighet krävs ett förtydligande i Plan- och bygglagen så att kravet på samråd utvidgas och att större vikt läggs vid samhälleliga mål och allmänna intressen.

2. Låt plan- och lovärenden överklagas till mark- och miljödomstolarna redan i första instans. I enlighet med överklagandeutredningen som nyligen presenterade sitt betänkande anser vi att antalet instanser för överklagade beslut bör blir färre. Genom att kommunala beslut om detaljplaner och områdesbestämmelser inte längre överklagas till länsstyrelsen utan direkt till mark- och miljödomstolarna får vi en effektivare prövningsordning som kan kortas med 4,5 månader i snitt.

3. Gör bostadsbyggande till ett riksintresse. Bostadsbristens påtagliga skada på tillväxtregionerna är ett växande problem av nationell karaktär. Genom att likställa bostadsbyggande med riksintressen som kommunikation, totalförsvar, naturvård och kulturmiljövård skapas en väl avvägd balans nödvändig för utvecklingen av bostadsbeståndet. Detta bör den pågående utredningen om riksintressen som presenterar sitt delbetänkande i augusti få i uppdrag att titta vidare på.

Naturligtvis stannar utmaningen inte här. Det krävs många kraftfulla åtgärder för att bygga bort bostadskrisen. Men medan utredningarna om bostadskrisen blivit allt fler, har den politiska handlingskraften lyst med sin frånvaro. För att säkra Sveriges ekonomi och våra ungdomars framtid behövs agerande här och nu. Att demokratisera och effektivisera överklagandeprocessen är ett viktigt första steg.

 

Tankesmedjan Levande staden

Anders Gardebring, Yimby Stockholm
Jenny Holmberg, Jagvillhabostad.nu
Jan Jörnmark, författare och docent
Linus Månsson, Göteborgs förenade ­studentkårer
Oliver Tovatt, Urbanisma
Patrik Andersson, Yimby Göteborg
Rudolf Antoni, Fastighetsägarna GFR
Simon Imner, Sveriges byggindustrier
Teo Strömdahl Östberg, Stockholms ­studentkårers centralorganisation

Gå med i YIMBY Malmö
Skriv en kommentar:
<b>, <i>, <u> och <s> kan användas.
För att skapa en länk, skriv bara länkadressen (http://server/dokument).
Observera att javascript måste vara aktiverat i din webbläsare.

Namn:

Epost:

 (syns ej publikt)

Hemsida:

Blogg:

Innan du postar
Alla skall känna sig välkommna att diskutera på yimby.se.
Tänk därför på att vara konstruktiv i din kommentar - undvik personangrepp och onödigt hårt språk.
Inlägg som inte håller sig till dessa regler kan komma att tas bort.
Kommentarer:
Denna artikel är publicerad både här och på Yimby Stockholm, Yimby Uppsala och Yimby Göteborg.
Kommentarerna nedan är från alla dessa siter.
 0
Håkan Tendell (12 Juli 2014 14:08):
Klockren artikel!

Människans behov av mat och dryck, kläder och skor samt tak över huvudet (ett eget krypin), borde alltid prioriteras framför fria siktlinjer, solljus 24-7, unika luftvolymer och dylika argument.

Och för samhällets skull: Tänk om vi kunde skapa goda förutsättningar för ett scenario där minst nittiofem procent av Sveriges befolkning inom en tjugoårsperiod hade möjlighet att få bostad i någon av de tätorter som i dag har fler än runt tjugotusen invånare(såsom Falkenberg, Katrineholm och Piteå et cetera). Sådana städer skulle kunna växa enormt till än mer täta, miljövänliga, utvecklingsstimulerande och livsbejakande smältdeglar.

Som exempel:
Lunds tätort: Från 82 000 till 200 000.
Uppsala tätort: Från 140 000 till 300 000.
Umeå tätort: Från 79 000 till 500 000.

Ja, varför inte?
+1
Woyland Wallin (13 Juli 2014 11:28):
Att göra bostadsbyggandet till ett riksintresse, skulle ta död på byggandet överhuvudtaget och slå tvärnit på alla byggprocesser.
Byggandet skulle bli, som det står i texten ett "Administrativ börda av riksintresse storlek".
Det enda och allena, som skulle kunna ta död på all denna debatt på riksnivå och lokalt, är att en gång för alla ta bort och avlägsna allt vad heter "Planarbete och planprocess", i speciellt privatfinansierade byggprojekt. Det är inte förbjudet eller överhuvudtaget fel att gå från den svenska (zooningen), alltså översiktsplanen, direkt där efter på bygglov. Alla andra länder, som inte har intresse av ett socialistiskt planekonomiskt system, har sina byggprojekt förfaranden med att gå direkt på bygglov, från en översiktsplan.
Inget land i världen har några som helst problem med ett förfarande av den sorten. Endast Sverige, där alla skall ha bestämmande över andras privata investeringar.
Vi har så mycket mark, privat och kommunalt förvaltade, att vi kan låta de, som vill bygga olika, varierade och områdesutformade bostäder, utan att vi behöver ha en byråkrati, som endast gynnar ett fåtal byggherrar att ensamma härja med prissättningen i Sverige.
Att bevara planprocessen på bekostnad av de bostadssökande, samtidigt som man riskerar en bostadssituation i landet, där ingen ens har en aning om följderna, är ett dyrt pris, på en fullständigt meningslös lagtext, som inte bidrar med något som helst till byggbranschen och de, som söker en bostad efter sin ekonomi.

Avveckla "Planarbetet", den var kopplad till det statliga kredit lånesystemet, inte till dagens privat finansierade byggsätt, där staten nu längre inte tar de minsta ansvar för finansieringen.
Ett led i avvecklingen skulle vara att man också privatiserade Fastighetskontorets verksamhet, vilket skulle bidraga med många 100 tals miljoner till den kommunala verksamheten.
Dagens verksamhet på Fastighetskontoret gör att bostads försörjningen, marktilldelning och förvaltning av fastigheter i Göteborg, förlorar mångmiljonbelopp i en byråkratisk koloss, som inte har vare sig prestations krav eller annan drivkraft i sitt arbete.
WW
 0
Krister (13 Juli 2014 14:24):
Större delen av Sveriges kommuner har minskande befolkning. Den pågående avindustrialiseringen samt jordbrukets mekanisiering har medfört att sysselsättningstillfällena i mindre kommuner är mycket få. En politik som försöker hejda denna utveckling behövs.
+1
Andreas (13 Juli 2014 18:25):
Att förändra en sådan sak med politik är ju dock otroligt svårt. Man kan ju inte hindra mekaniseringen av jordbruket, och Sverige lär ju knappast genomgå en ny industrialisering med massa fabriker som öppnar ute i avfolkningsbygder. Överhuvudtaget så är det svårt att skapa arbetstillfällen med hjälp av politiska beslut.

Sverige är stort och glesbefolkat. Kanske är det orealistiskt att alla kommuner ska kunna blomstra i den moderna ekonomin. Många kommuner på landet kommer helt enkelt inte ha tillräckligt med befolkning för att kunna bära all den service som behövs. Vi kanske måste inse att tex bruksorter vars existens byggde på industrier som inte längre existerar borde avvecklas. Det är trots allt så man har gjort i tusentals år. Om en plats inte längre kan ge tillräckligt med avkastning för de som bor där så har man flyttat någon annanstans. Historiskt sett har hela städer lagts ner när de inte längre fungerat ekonomiskt.
+1
Mats O. (13 Juli 2014 19:55):
Visst är det så Andreas

Skedde redan för 2000 år sedan på italiska halvön när spannmålsimporten från provinsen Africa konkurrerade ut det inhemska jordbruket. Gårdarna och landsbygden övergavs, folket tog sin tillflykt till städerna, vilket gav social oro och början på världsrikets nedgång och fall.
 0
Sverker Molander (14 Juli 2014 01:47):
Det finns ett antal olika skäl till att det inte byggts tillräckligt i tätorterna under senare tid. Eller rättare sagt - skäl till att det finns färre bostäder än bostadssökanden. En viktig underliggande faktor är t ex att vi bor allt glesare - även inne i städerna. En person i en tvåa, istället för 3-4 som man kunde bo för några decennier sedan. Så detaljplanerna och deras överklaganden är långt ifrån det enda skälet till att det inte finns bostäder. Det är trist att man så ensidigt skjuter in sig på planprocessen.

Rätt använd är planprocessen både demokratisk och gynnsam för en långsiktigt vettig samhällsutveckling. Utan planer blir det t ex svårt att få ihop bra lösningar på infrastrukturen - energi, transporter, vatten, avlopp etc etc. Att som några debattörer gör förknippa planprocesser med socialism är som att förknippa marknad med anarki. Det är nog inte riktigt så enkelt.

Vad jag också efterlyser är mer saklighet och mer fakta i målet. Hur mycket mark bebyggs inte i väntan på högre priser? Hur många projekt skjuts i sank av för höga avkastningskrav? Vilka kostnader är egentligen rimliga och hur skall vettiga priser sättas på en s k marknad som domineras av ett relativt litet antal aktörer? Hur skall andra än fastighetsbranschens intressen tas till vara? Hur skapar man drivkrafter för att skapa god kvalité - i stadsrummet, i bostäderna, i kollektivtrafiken? För det finns kvalitéer och intressen som inte automatiskt uppstår på en "fri marknad". Och den lobby av diverse oheliga allianser som skapas för att - som jag ser det felaktigt - skylla allt på "planprocessen" verkar behöva ta reda på vilka olika faktorer som gör att det inte byggs. Det är så lätt att skylla på myndigheterna som under lång tid satts på svältkost. Ta gärna en titt på debatten i SvD http:​/​/​www.​svd.​se/​opinion/​brannpunkt/​slopad-​detaljplan.​.​

Det är alltså lämpligt att fundera igenom hur långsiktiga värden (integration, miljö, kultur...) skall tas tillvara. Enbart kommersiella intressen tenderar att driva kortsiktiga synsätt och missgynna grupper som inte är ekonomiskt eller politiskt starka (t ex studenter). Och det finns massor av exempel globalt på hur den "fria marknaden" skapar utomordentligt svårhanterade städer. Gör gärna ett studiebesök i Dar-es-Salaam eller Nairobi - tror inte vi vill ha den typen av stadsutveckling där det enda som fungerar är "lokala lösningar", och knappt det eftersom infrasystem med nödvändighet kräver samverkan. Det finns en hel del utomordentligt bra lösningar här i Nordeuropa som det är värt att slå vakt kring. Även om vissa grupper kommer bli frustrerade för att de inte kan göra som de vill.

Det plansystem vi har skulle kunna fungera bättre - inget snack om den saken. Men det behöver inte göras om genom att öka de redan gynnades inflytande på "vanligt folks" bekostnad. Och översiktsplaneinstrumentet har sina brister. Inte minst genom att en av det svenska systemets heliga kor - det kommunala självstyret - försvårar samordning mellan kommuner. Det behövs inte mindre planering i Sverige. Det behövs mer - men på ett annat sätt och på andra nivåer. Och av andra än byggföretag och kommuntjänstemän.

Det blir inte färre överklaganden för att man hoppar över länsstyrelserna. Att ta bort möjligheter för olika individer och grupper att överklaga är steg bort ifrån demokrati och medbestämmande in på en väg som kan leda väldigt fel. Att ta bort länsstyrelsernas roll i sammanhanget leder till en risk för summariska avgöranden i domstolarna och mer ärenden till Europadomstolen. Det är snarare lämpligt att det görs en gallring innan domstolarnas knappa resurser tas i anspråk. Det blir inte heller bättre avgöranden för att man går direkt till domstolen. Det behövs administrativa resurser någon annanstans än hos byggföretagen. Jag tror också mycket på att tidigt få in andra synpunkter än byggherrens och kommunens i planeringsprocessen. Men det kräver också att byggföretagen börjar räkna på ett annat sätt. Och hur det incitamentet skapas kan bli en längre diskussion.

Frihet är fina grejer. Men vissas frihet på andras bekostnad är inget bra sätt att skapa socialt och ekologiskt hållbara städer. Demokratin och rättssamhällets uppbyggnad är riksintressen av ett helt annat slag än skapandet av en byggrätt åt en exploatör. Bostäder är viktiga - alla behöver ett krypin, men det finns inte brist på kvadratmeter i Sverige. Vi har fler per person än någonsin. Möjligen ligger de kvadratmetrarna på fel ställen eller så är de olämpligt disponerade, eller innehas av någon som inte använder dem. Att bunta ihop diverse faktorer och skylla allt på "planprocessen" är olyckligt, kortsiktigt och i värsta fall demokratiskt kontraproduktivt. Det politiska debattklimatet gynnar inte en vettig samtalston och lite längre tankegångar får inte plats i media, men det har gått tidigare att få fram bostäder genom klok politik i ett samförstånd och i en balansgång mellan marknad och regleringar som inte behöver vara typ "storebror" - varför skulle det inte gå nu?
+1
Gunnar Einarsson (14 Juli 2014 19:50):
Från artikeln som Sverker Molander länkade till: "Nej, en detaljplan behövs för att visa hur ett komplett område ska bebyggas – alltså inte bara de aktuella bostadshusen, utan även var gatorna ska gå, var parkerna och grönområdena ska placeras."

Inte behövs det väl detaljplaner för detta? Var gator skall dras och skolor uppföras hade ju för sammanhangets skull bäst bestämts genom en stadsplan.

Ett bygglov borde bara handla om rätten att bebygga en viss tomt, inte ta ansvar för parkeringsplatser, trädplanteringar eller annan infrastruktur. Bygglovsnivån är helt fel för detta, så ja, detaljplanen och dess planprocess utgör bara ett fall av dålig funktionshierarki, för att inte säga oklar ansvarsuppdelning mellan offentligt och privat.
 0
Mats O. (14 Juli 2014 20:30):
En sak som är konstig med den bostadspolitiska debatten är att den politiska vänstern är knäpptyst om ränteavdragen.

Tycker Vänsterpartiet eller Miljöpartiet att det är okej att mångmiljonärernas villaboende i Djursholm och Lidingö subventioneras av skattebetalarna?

32 miljarder skickades iväg till villaägarna och bostadsrättsägarna förra året.

Smart bostadspolitik?
 0
Gunnar Einarsson (14 Juli 2014 20:37):
Mats O, ränteavdragen är väl inte helt betydelselösa för mediavänstern på Södermalm heller, vilket kanske utgör en del av förklaringen?
 0
Mattias (15 Juli 2014 11:29):
Det är väl inte helt enkelt att lista ut hur mycket ränteavdragen kostar. De driver ju upp priserna och gör att säljaren får ett högre pris och får betala mer i reavinstskatt och mer kapitalskatt på räntor om hon sätter in vinsten på banken. Totalt går staten plus på kapitalbeskattningen, trots avdragen.

Men framförallt är det rätt taskigt att drastiskt ändra förutsättningar för alla som lånat. Att ändra reglerna nu blir ju en ren straffskatt på alla som tog stora ekonomiska beslut utgående från dagens regelverk. Driver man politik där man vill öka beskattningen av höginkomsttagare utan att öka marginalskatten kanske det är en framkomlig väg. Men inte särskilt rättvis.
 0
David Nylund (15 Juli 2014 12:32):
Visst finns det en klassisk inlåsningsfråga med kapitalbeskattningen, men det betyder inte nödvändigtvis att man måste fortsätta som att man alltid gjort för att någon annars kan påverkas negativt. Hade vi alltid tänkt så hade vi haft kvar självhushållning, skråväsende och adelsväsende också.

Förra gången man gjorde något med ränteavdragen gjorde man det i högräntetid men växlade mot sänkt marginalskatt. Naturligtvis fanns några som kom i kläm då med, men man fick bukt med inflationen och samhället i stort kom att bli betydligt bättre, incitamentsmässigt.

I nuvarande lågränteklimat borde det vara ännu lättare att göra något utan att folk påverkas alltför mycket alltför fort. Samtidigt är nog det politiska trycket mindre.

För övrigt är det inte rättvis att vi som lånar till boende får avdrag på andras bekostnad. Men rättvisa är förstås inte det enda målet med skattesystemet.
 0
Jan Wiklund (15 Juli 2014 12:35):
Sverker: Det dyker alltid upp folk som använder den goda tillgàngen pà kvadratmeter som argument mot nybyggnad. Men om jag vill ha en bostad räcker det inte med tre kvadratmeter i Bromma, sex i Farsta, sju i Nacka etc, jag behöver en hel lägenhet. Sà àtminstone behövs en apparat för att göra om stora lägenheter till smà - om vi nu tycker det är rätt väg.
+1
Mats O. (15 Juli 2014 12:51):
Det bästa hade naturligtvis varit om man gradvis trappade ner möjligheten till ränteavdrag. Att avskaffa det från ett år till ett annat är det nog ingen som föreslår.

Men jag antar att ränteavdragen ingår i den nya svenska modellen. Politikerna delar ut gåvor till olika väljargrupper och bolånekollektivet har numera blivit en så viktig grupp att inte ens vänsterpartierna vågar ifrågasätta att bostadsägarna årligen tillförs 30-40 miljarder till sin privatekonomi.

Detta i kombination med avskaffad arvsskatt (dödsskatt) gör att bostadsägarna kan föra över fastigheten/förmögenheten till sina barn.
+1
Gunnar Einarsson (15 Juli 2014 13:33):
Hur stor roll spelar värdestegringen på bostäder för svensk tillväxt? I så fall är det inte att undra på om ränteavdragen kramas hårt av vissa. Alternativet vore ju att det nya Sverige avslöjas som den lånefinansierade spekulationsekonomi med fejktillväxt som det är.

Sedär, ännu en effekt av avindustrialiseringen.
+1
Mattias (15 Juli 2014 15:19):
Värdestegring på bostäder i sig spelar ingen roll för tillväxt - begagnade prylar räknas inte med i BNP. Vi har dessutom nettosparande och handelsöverskott så vi kan inte direkt skylla tillväxt på lånad spekulation.

Vi får nog acceptera att vi har tillväxt för att vi varje år blir fler som jobbar, blir lite bättre på att organisera oss, och får lite bättre verktyg att utföra våra jobb med.
 0
Gunnar Einarsson (15 Juli 2014 16:03):
Men bostäder köps och säljs och det räknas väl med i BNP? Den privata skuldsättningen i Sverige är dessutom omfattande och handlar inte minst om bostadslån.
+1
Woyland Wallin (16 Juli 2014 00:38):
Den 14e kunde man läsa i GP om att "unga får planera staden".
Äntligen har Stadsbyggnadskontoret insett sin begränsning, "now we are talking".
Min granne visade mig artikeln och han sa att hans barn är mycket bra på att utnyttja lekplatser, så han skall skicka in en ansökan
om att hans barn, kan få anställning och vara med och utforma idrotts och lekplatser.
Hans barn är redan två och fem år och de kan mycket om de, som saknas för dem, när de har ledigt och vill leka.
Det är skönt att Stadsbyggnadskontoret nu äntligen har insett sin begränsning och går till de, som kan och vet hur staden skall se ut. De har ju själva mycket dålig uppfattning vad, som till exempel är bostadsbyggande och hur det går till i "verkligheten".
WW
 0
Mattias (16 Juli 2014 11:49):
BNP räknar hur mycket ett land producerar varje år. Att folk byter bostad, eller andra begagnade varor, är inte någon produktion. Därför räknas dessa transaktioner inte med i BNP. Nybyggnation, renovering, underhåll eller andra bostadsrelaterade saker där det utförs faktiskt arbete räknas med i BNP.

Sen kan det förståss påverkar BNP indirekt. Till exempel om folk som säljer bostäder använder pengarna för att köpa nyproducerade prylar och tjänster.

Det är dock troligare att bostadsproblemen i våra storstäder minskar, snarare än ökar BNP. Ökad konsumtion från reavinster står sig nog slätt mot allt arbete som inte blir utfört eftersom det är så svårt att flytta till storstäderna.
+1
Martin Kolk (16 Juli 2014 14:03):
Mäklartjänster samt banktjänster (som lån) ingår ju väll dock i BNP.
+1
Woyland Wallin (17 Juli 2014 12:11):
PLANARBETE ?!?!

Det inlägg som finns ovan av S Molander, cementerar dagens system, som vi alla tycker är fel och som vi vill ändra på, på ett eller annat sätt.

Vi som driver byggbolag och skapar mervärden, vi vill göra så, utan att andra, som inte begriper hur ekonomi, tillväxt skapas, skall lägga sig i och ha subjektiva synpunkter.
S M arbetar, kan man förstå, i den offentliga sektorn, eftersom han inte vet hur en byggprocess går till. Det är vi, som skapar det kapital, som sen blir de skattemedel, som sen betalar de offentliganställdas lön.
Då kan man inte, om man är intelligent strida för att "Planprocessen" skall vara kvar.
Att ha kvar planarbetet och planprocessen, gör att endast de större byggbolagen kan härja fritt.
Planprocessen gynnar endast de större och då blir boende kostnaden också i paritet, med deras nedlagda kostnader. Kommunens tjänstemän säger att de helst vill samarbeta, med dessa större byggbolagen, med det klena argumentet att, engagerar man de större byggbolagen, blir det fler bostäder per projekt, är verkligen att ha hål i huvudet. Yttrar man sig så, kan orsaken inte vara annat än, att man själv glider och har nytta av "Planmonopolet" i sitt egna arbete.
När debattören tillägger att man måste ha kvar "Planprocessen" i demokratiskt syfte, förstår jag inte hur det skall gå till. Är det bara i den demokratiska debatten, man skall ha rätt att yttra sig? Vi byggbolag anser att om man skall yttra sig demokratiskt i ett byggobjekt, skall man också vara med och delfinansiera projektet, via eget eller statligt kapital, annars är man inte trovärdig.
Planarbetet kom till, eftersom Staten hade synpunkter på bostads byggandet under -80 talet, då skapade man de "Statliga byggkreditiv" möjligheter, som då blev en fördel för byggherren och då kunde man också i demokratisk ordning, ha synpunkter, som privatperson, på hur byggherren brukade det kapital, som staten lånade ut.
Det systemet har vi sedan 1993 avlägsnat och bostadsbyggandet skall nu vara marknadsanpassat, vad än de vänster grupper, som finns idag säger.

När S Molander är emot att avskaffa planarbetet, är han också emot småföretagandet, utveckling och innovations arbete av bostäder, svensk ekonomi och tillväxt.
En man med dessa åsikter, är mycket farlig för det svenska samhället.
WW
 0
Gunnar Einarsson (17 Juli 2014 12:54):
Mattias, jag menade främst de vinster bankerna gör på bolån angående BNP och tillväxt. Ber om ursäkt om jag uttryckte mig oklart.
 0
Gunnar Einarsson (17 Juli 2014 13:11):
Woyland Wallin, vad är din åsikt om ett system med stadsplan och tomtindelning för att ersätta nuvarande planprocess, som vi kan enas om är undermålig?

Det förra skulle i korthet innebära att byggherre lägger fram en planlösning för exploatering av en enskild tomt som granskas av berörd myndighet innan den godkänns och efter att fastigheten är uppförd genomförs ytterligare en inspektion.

Byggherren skulle inte ha ansvar för något bortom tomten, som typiskt skulle handla om kanske 18 x 30 m eller så (vi tänker oss en del av ett vanligt stadskvarter).

Frågar lite hypotetiskt, men eftersom något i den stilen verkar ha varit praxis historiskt (före modernismen), så kan det vara av intresse med en kommentar från någon "i branschen".
 0
Mats O. (18 Juli 2014 21:11):
Ännu en kommentar om att skrota ränteavdragen.
http:​/​/​www.​svd.​se/​naringsliv/​ranteavdragen-​borde-​fa-​st.​.​

Statens subventioner av bostadsägarna på uppemot 45 miljarder per år (ränteavdrag+ROT+utebliven fastighetsskatt ersatt med kommunal avgift) gagnar endast dom med bostäder i attraktiva områden. Det är med andra ord en gigantisk omfördelning av förmögenheter. Förlorare är hyresgäster samt dom som äger bostäder i mindre attraktiva områden.

Bättre hade väl varit om dessa 45 miljarder istället gick till nyproduktion??
 0
Krister (19 Juli 2014 07:09):
Riksintresse enl miljöbalken är sådana saker som hamnar, värdefull natur, arkeologist intressenta platser, Riksvägar, Europavägar m.m. Kommuner har inte utan regeringens godkännande ändra på regionplaner eller stadsplaner om de ligger inom områden betecknade som riksintressen.
+3
Woyland Wallin (19 Juli 2014 12:34):
Hej G Eriksson
Du frågar om Stadsplan, vad mark och vatten skall användas till och hur, samt tomtindelning. Det finns redan utförligt redovisat och antaget av K F i ÖP.

Som byggherre är det viktigt att man kan starta så snart som möjligt, efter att man har fått ett byggkreditiv beviljat i den bank, man har sina ärenden i.
Får man inte det, kan man inte bygga, som liten eller mindre byggherre. De flesta i detta forum har tydligen inte alls någon erfarenhet av detta, eftersom man anser att planarbete är viktigt.

Vi har i landet ett Översiktsplan system, som vi all medborgare har accepterat i kommunfullmäktige och den redovisar ända ner på kvartersmark, vad som är tillåtet och/eller vad det finns för restriktioner.
Alla andra länder har detta ÖP eller, som det heter i engelsktalande och andra länder "Zooning", zonindelning = ÖP.
Planmonopolet i Sverige skapades en gång i tiden, för att ha kontroll på och att se till att statens kapital, som lånades ut till byggherrar som byggkreditiv, att de byggde det som man hade redovisat.
Nu var det inte svårt på den tiden, att driva upp kostnaden för det man byggde och att skriva att kostnaden var högre, än den egentliga kostnaden var, för att skapa ett högt eget kapital i det egna bolaget, varför staten och bankerna avslutade med det statliga byggkreditivet 1993.
Därefter fick man som byggherre, skaffa eget kapital baserat på en kostnadskalkyl, drift och produktionskalkyl, med 15 -20% eget kapital om man var byggherre, för att överhuvud taget kunna starta bygget.

I detta läge finns inga möjligheter för en liten eller mindre byggherre, att vänta på ett totalt meningslöst "Planarbete" i 4 -20 år, bara för att de kommunala tjänstemännen skall ha något att göra och tala om på sin arbetsplats. De arbete, som de gör i Planarbetet, har de gjort en gång tidigare, i just översiktsplan arbetet.

De arbete man har gjort där, räcker mycket gott och väl, för att allmänheten, grannar och andra intresserade, skall veta vad, som kommer att ske på fastigheten, som ägaren lämnat in bygglov på.
Att i det läget, anse att det är viktigare att tjänstemannen har något att göra, än att det byggs, det som byggherren har lämnat in bygglov för, får Ni bedöma om det är ekonomiskt, realistiskt eller ej.

Min erfarenhet är att detta system har sanerat bort de små och mindre byggbolag, som byggde den mångfald av bostäder, som finns i andra länder men som nu totalt saknas i dagens Sverige.
Men det är bara att välja för Er, om man vill ha miljonprogram konstruerade av tjänstemän, eller enskilda olika bostadsbebyggelse från många olika byggherrar.
Allt hänger nämligen ihop.
WW
 0
David Nylund (19 Juli 2014 12:58):
Utmärkt skrivet och beskrivet WW. Jag tror dock att du har fel i att de flesta här är för detaljplanearbetet, det är nog rent av tvärt om. Att de flesta av oss inte har så mycket praktisk erfarenhet av det är säkert rätt, men det är ju en annan sak.
 0
John (19 Juli 2014 18:22):
Sverker Molander skriver ovan att vi bor allt glesare inne i städerna.

Finns det någon tillförlitlig statistik kring detta? Det är ju känt idag att åtminstone de flesta större tätorter växer mer eller mindre snabbt.

Av allt att döma snabbare, eller snarare ofta betydligt snabbare, än ökningen av boyta genom bostadsbyggandet.

Jag skulle tro att det gäller inte minst i de miljonprogramsområden som idag präglas av hög andel barn och ungdomar. Ibland är inte heller befolkningsstatistiken korrekt så man får gå efter rena gissningar eller uppgifter om sopmängder.
+1
Mats O. (19 Juli 2014 18:59):
Jag fattade det som att det idag bor allt fler singelhushåll och två personer i lägenheter i centrum där det förr i tiden (före 1970?) bodde barnfamiljer.

Sen är det ju statistiskt belagt att vi i Sverige har bland den högsta boytan per person i Europa.

Densiteten/tätheten i städerna har alltså minskat snarare än ökat.
 0
Ragnar Lind (19 Juli 2014 19:36):
Mats O:
Jo, det stämmer ju, att vi bor många färre per lägenhet nu än förr. Långt in på 60-talet var det inte särskilt ovanligt med tvåbarnsfamiljer i en tvåa (och för kriget ansågs detta vara rena lyxen).
Sålunda skildrar Klas Östergren i sina tidiga romaner hur mycket barn och ungdomar som bodde på Lilla Essingen i Stockholm. Vintern -65 rådde krigstillstånd på isen mellan Fredhäll och Lilla Essingen.
En bit in på 70-talet var dock ön inte längre särskilt barnrik.
Ja, mellan 1950 och 1970 skedde en väldig utglesnig och ökning av bostadsytan per person i hela staden,inte bara i innerstaden. På 80-talet talades till och med om att det råder "bostadsfetma" i Sverige.
+1
Gunnar Einarsson (19 Juli 2014 20:41):
Woyland Wallin, tack för ett utförligt svar! Får medge att jag inte har läst hela ÖP:n, men jag känner till dess kartor sedan tidigare. Varför jag frågar just om en stadsplan som ett särskilt begrepp är att mitt intryck av ÖP:n är att den inte går ner tillräckligt i detalj.

Karta 2 i Översiktsplanen redovisar exempelvis "Område med detaljplan" samt "Område för stadsutveckling", men den visar såvitt jag vet inte i nya områden hur gator skall gå, kvarter formeras och följaktligen inte hur de senare är uppdelade i tomter. Den visar inte heller hur nya tomter kan klämmas in i gamla områden.

En stadsplan hade gjort detta.

Med en stadsplan, som givetvis hade kunnat delas upp områdesvis i flera delplaner, hade frågan om planprocess inte ens blivit aktuell. En stadsplan är ju egentligen - bortsett från mark som det offentliga av en eller annan anledning lägger beslag på - bara en gigantisk uppstyckning av marken i tomtplättar som sedan kan gå på försäljning eller på annat sätt avyttras. Den som köper tomten kan därpå resa initativet om att uppföra något på den. Den därpå följande granskningen av insänd planlösning vore något helt annat än en "planprocess" och borde som bygglovsärende kunna hanteras på kort tid, några veckor på sin höjd.

Allt annat, gatudragning, huvudledningar för vatten och elkraft, markutjämning, om det skall vara en trädrad längs trottoaren eller planteringar av 70-talsbetongtyp, är ju något som faller utanför ärendet, så att säga redan är bestämt och vars ansvar i vilket fall faller på staden att leva upp till. En stadsplan i egenskap rutnät, kvarter och tomter borde inte heller inte vara särskilt komplicerad och tidsödande att dra upp.

Med andra ord, som jag förstår det beror de långa handläggningstiderna främst på den beslutsångest som följer på bristande fokusering, ramverk och ansvarsinskränkning.

Sedan ber jag förstås om förlov för om det är något jag som amatör inte uppfattar korrekt eller uttrycker lite snett och felaktigt. I vilket fall inser jag självklart vikten av att som byggherre komma igång så fort som möjligt efter beviljade kreditiv och hur detta hinder med tiden slår ut alla utom de stora byggjättarna. Att vänta i åratal på att en detaljplan skall bli färdig är ju alldeles tokigt. Planprocessen måste bort!

Men visst, om zonering på något sätt räcker under förutsättning att dagens planarbete försvinner och det är så det fungerar i alla normala länder (det vill säga samtliga länder förutom Sverige), så kanske man åtminstone kunde börja där.
 0
Jan Wiklund (21 Juli 2014 13:00):
Alltså, om man kunde diskutera det här utan moralism vore det bra.

Ja - det råder "asset play" inom bostadssektorn (se http:​/​/​www.​investopedia.​com/​terms/​a/​assetplay.​asp). Men man måste hålla reda på orsakerna. Folk är beredda att betala fantasisummor för att det har byggts mycket lite sen 1992, se http:​/​/​www.​lansstyrelsen.​se/​stockholm/​Sv/​publikationer.​.​ sidan 15, och de måste ha nånstans att bo.

Skälen tills det har byggts för lite är antagligen många. Jan Jörnmark har pekat på ett - att det är sanslöst enkelt för en person att hålla uppe hela processen på frivola grunder.

Ett annat, och kanske viktigare skäl är det som vi har pekat på i Lindhagenplanen 2.0 - att planprocessen är onödigt krånglig i sig själv, med mängder av detaljer som måste till i varje plan för sig istället för att bakas in i allmänna byggbestämmelser som gäller överallt. Kommunen törs sällan detaljplanera utan att det finns ett bostadsbolag i bakgrunden, eftersom det annars anses för dyrt. Det är inte som för 150 år sen så att kommunen kan göra en enkel billig jätteplan som klarar femti års byggande, och få den att bli juridiskt bindande. Detta leder till att planeringen alltid ligger flera steg efter.

Ett annat problem, se http:​/​/​www.​svt.​se/​nyheter/​ekonomi/​stora-​vinster-​bakom-​.​.​ är att det finns för få byggbolag. Delvis till följd av det komplicerade planförfarandet - stora bolag har en konkurrensfördel på så sätt att de har råd att hålla sig med de politiska kontakter som krävs med denna slags planprocess, vilket mindre bolag inte har. De få byggbolagen skapar en monopoliserad marknad, och i en monopoliserad marknad hålls produktionen nere för att priserna ska hållas uppe.

I samma SVT-inslag nämner man för övrigt också bristen på stadsplanerad, men berör inte sambandet.

Sen kan man ju fundera över om de bostäder som har byggts de senaste femti åren har varit för stora. Det skulle vara intressant att veta om efterfrågan har förskjutits sedan subventionerna togs bort. På 70-talet rådde ju närmast religiös övertygelse om att det inte var människovärdigt att bo i en etta, ens för en ensam person, och det las ner åtskilligt krut på att köra ut folk ur sina ettor för att slå ihop dom till större.

Men vad säger att folk vill bo trängre än idag? Vet någon något om detta?

Här finns för övrigt en recension av Ola Anderssons åsikt i saken: http:​/​/​www.​aftonbladet.​se/​kultur/​bokrecensioner/​articl.​.​
 0
Woyland Wallin (21 Juli 2014 17:12):
I morse kunde man höra på radion, att de stora byggbolagen, de som numer är de enda, som bygger de bostäder, som vi ser reser sig i staden, inte längre kan använda de planarbeten, som man nu efter många år, har fått igenom för att bygga det man ansökt om.
Dessa planer, som tagits fram under många år, går inte att använda, de är för gamla, för dyra och omöjliga.
De är bearbetade av kontoren och gör de omöjligt att bland annat finansiera. Vidare är de framtagna av personer, som inte har en aning om företagande, finansiering, arbetskraft, kunder och att driva byggprojekt.

Men det är ju mycket viktigt, att man bevarar "PLANARBETET", säger flera av debattörerna här i YIMBY.
Vi har planarbeten, vi har tjänstemän på SBK och FK, som arbetar med dessa planarbeten, högavlönade tjänstemän, som sitter och arbetar i många år med dessa "Planarbeten".
Det är viktigt med planarbete, kan man läsa på många ställen här i forumet. De planarbetena är inte värda någonting, om man inte kan omvandla dem till byggobjekt.

Förklara för en byggherre, kära planälskare, hur det nu skall gå till ???
WW
+2
David Nylund (21 Juli 2014 17:48):
Woyland,
Vem här försvarar ett långtgående kommunalt planarbete? Det nämns i bloggposten, men är knappast en huvudpoäng där. Efter det förespråkas det inte alls i den här tråden.

Ofta hänvisas det istället (i alla fall i Yimby Stockholm) till Lindhagen 2.0 och just den typen av översiktsplanering istället för detaljplanering som du efterfrågar.

Så, lite mer konkret, när är Yimby en av detaljplanerandets stora försvarare?
FÖLJ OSS
Följ oss på twitter Gå med i YIMBY:s facebook-grupp Prenumerera på yimby:s RSS-feed

Om du stöder våra idéer, kom med bland YIMBY Malmö:s medlemmar. Det tar bara ett par minuter och kostar inget.

OM YIMBY
YIMBY Malmö är ett partipolitiskt obundet nätverk öppet för alla stadsvänner.

Vi vill att Malmö skall växa och utvecklas. Och vi vill att staden skall växa på rätt sätt. Vi vill ha mer tät blandstad - inte gles bilstad. Vi vill ha fler dynamiska levande stadsdelar - inte isolerade bostadsområden.

Tät blandstad är oerhört attraktiv, den ger ökad ekonomisk dynamik, den är gång-, cykel- och kollektivtrafikvänlig, den ger minskad bilism och den skyddar värdefull odlingsmark på landet från exploatering.

Trots det fortsätter man bygga likriktade, glesa och trista bostadsöar som kräver ekonomisk och ekologiskt kostsam bilanvändning. Här finns uppenbarligen ett fel som måste rättas till.

YIMBY Malmö vill vara en positiv röst i stadsbyggnadsdebatten. En röst som istället för att säga nej istället säger ja. Och när utvecklingen går åt fel håll så presenterar vi ett alternativ istället. YIMBY ser inte stadens utveckling som ett problem, utan som en möjlighet. Vi bejakar att staden växer. Vi blir glada över att få nya grannar och mer av den stad som vi vill bo i.

YIMBY Malmö vill också att arkitekturen skall återfå sin förlorade roll i staden. Byggnader måste få synas och avspegla intressant och utmanade arkitektur.

YIMBY MALMÖ PÅ TWITTER
 Twitter
 
...